Life Science als Treiber des Gewerbeimmobilienmarkts

Wie konzipiert man ein Innovationsquartier, das den Herausforderungen moderner High-Tech- und Life-Science-Unternehmen gerecht wird? Dieser Frage ging der Mastertalk #35 von CoreNet Global (CNG) nach, moderiert von Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius und als CNG-Vorstandsmitglied für Aus- & Weiterbildung zuständig, und Sven Wingerter, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Workplace-Spezialisten Eurocres Consulting GmbH.

Im Fokus standen die Erfolgsfaktoren für einen Gewerbepark, der sich an Life-Science- und Technologieunternehmen richtet. Hierzu stellten Wolfgang Hohlfeld, Head of Business Development and Operations, und Hybrick-Managing Director Moritz Kränkl das innovationsquartier Marienpark zusammen mit dem Life-Science-Projekt „Hybrick“ vor. Alexander Nuyken, Head of Life Sciences Markets bei JLL, beleuchtete die Marktseite des Themas.

Hohlfeld skizzierte die Grundpfeiler für erfolgreiche Innovationsquartiere. Am Beispiel des Berliner Marienparks, einer Quartiersentwicklung der Investa Real Estate, identifizierte er drei entscheidende Faktoren:
1. Location: Die Lage spielt eine zentrale Rolle. Ein Innovationsquartier sollte gut erreichbar und stadtnah sein, um Mitarbeiter und Unternehmen gleichermaßen anzuziehen. Der Marienpark im Süden Berlins, zwischen Innenstadt und Flughafen BER gelegen, erfülle diese Kriterien. Zudem müsse die Atmosphäre stimmen – alte Backsteinbauten, der historische Charme des ehemaligen Gaswerks und insgesamt 300.000 m² Fläche bieten hier das perfekte Umfeld für stark wachsende Technologieunternehmen.
2. Netzwerke und Community: Erfolgreiche Innovationszentren brauchen Zugang zu Wissen und Kooperationen. Im Marienpark ermöglichen Vereine wie der KI-Park mit mehr als 200 namhaften Mitgliedern den Austausch mit führenden Firmen und Nachwuchstalenten. „Die sorgfältige Auswahl der ansässigen Unternehmen schafft eine kuratierte Community, die durch Interaktionen und Wissensaustausch wächst. Wir können damit eine Konzentration an Knowhow erreichen“, so Hohlfeld. Aus den Vereinen heraus – die beispielsweise Veranstaltungen im Marienpark abhalten – gebe es auch einen stetigen Zufluss an Mietinteressenten; auch, weil sie wissen, dass sie dort von eben diesen Netzwerkeffekten profitieren.

3. Infrastruktur und Lebensqualität: Ein Innovationsquartier muss Mitarbeitern attraktive Freizeit- und Versorgungsmöglichkeiten bieten. Der Marienpark setzt auf eine breite Infrastruktur mit Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Creative Spaces, einer Brauerei und einem Restaurant, die sowohl für die berufliche als auch für die private Nutzung zur Verfügung stehen.

Alexander Nuyken beleuchtete die Marktseite und die Bedeutung der Assetklasse „Life Science“. Laut Nuyken ist Life Science – obwohl als Branche schon mehr als 100 Jahre alt – erst jetzt für Immobilieninvestoren ein relevanter Markt geworden. Grund dafür ist die Abkehr von dem alten Model nach dem Life Science Unternehmen ihre Infrastruktur im Eigentum gehalten haben und von Planung bis Betrieb alles selbst gemacht haben.

Co-Moderator und Workplace-Spezialist Wingerter richtete an Kränkl die Frage, ob sich aus den erläuterten Marktentwicklungen auch wieder Chancen für die schwächelnde Bürosparte ergeben? Dieser bejahte vehement: „Ein Labor kommt nie allein, wird nie 100-prozentig sein, sondern oft im Mix 70 % Labor / 30 % Büro oder sogar ‚30/70‘, abhängig von der Nutzergruppe. Labore sind wichtig, doch am Schreibtisch muss alles ausgelesen und die Studie formuliert werden“, beschrieb er plastisch. Auch der Bereich Regulatorik brauche viel Büroflächen.
Glatte, 25 Jahre lang im Immobilienbereich eines Chemie-Riesen tätig, zuletzt als Chef der Sparte, sah mit Freude die Veränderungen bei der Assetklasse: „Was hat dazu geführt, dass sich der Blick von Investoren so geändert hat?“, fragte er Nuyken. Dieser ordnete ein: „Kernfrage bei der Finanzierung und der angestrebten Verwertung ist immer die Drittverwendungsfähigkeit. Wir reden schließlich von Spezialimmobilien.“ Hier habe es durch das Ökosystem von Konzernen, auslagerten Dienstleistern und aufstrebenden Startups einen fundamentalen Shift gegeben, wie solche Immobilien nun auch von anderen Life Science-Unternehmen genutzt werden können. „Das Ideal ist: Einer geht raus, zehn andere wollen rein. So entsteht dann eine ökonomisch tragfähige Lösung, welche die Frage nach der Drittverwendungsfähigkeit beantwortet“, berichtete er.

Der Mastertalk #35 verdeutlichte die strategischen Überlegungen und den Wandel in der Life-Science-Branche, die heute nicht nur flexible und spezialisierte Flächen benötigt, sondern auch auf den Austausch innerhalb urbaner Quartiere setzt. Projekte wie Hybrick Berlin im Marienpark zeigen, wie wichtig die Kombination aus Lage, Community und maßgeschneiderter Infrastruktur ist, um Innovationen zu fördern. Glatte freute sich über eine „Branche in der Transformation“ und beendete die Diskussion mit dem Ausblick auf Data2Heat als potenzielles Thema eines künftigen Mastertalks – ein weiteres innovatives Konzept, das für nachhaltige und energieeffiziente Lösungen im Gewerbebau steht.

Weitere Informationengibt es unter www.mastertalk.net.