Smart Readiness Indicator (SRI): Wie intelligent sind unsere Immobilien?

Die Europäische Union verfolgt nicht nur das Ziel, den Gebäudebestand in den 27 Mitgliedsstaaten energieeffizienter und nachhaltiger zu machen und somit dem „E“ aus dem ESG-Dreiklang (Environmental, Social, Governance) Rechnung zu tragen. Sie arbeitet zudem daran, vor dem Hintergrund von immer mehr Gebäudetechnik Aspekte mess- und bewertbar und schlussendlich auch optimierbar zu machen, die das „S“ aus ESG bedienen. Dazu gehören zum Beispiel Faktoren wie das Raumklima, die Luftqualität in Gebäuden, die Beleuchtung oder der Bedienkomfort der smarten Tools zum Betreiben von Immobilien, sofern nicht schon alles automatisiert gesteuert wird.

Es soll auch geprüft werden, ob man überhaupt aussagekräftige Werte bekommt, wie nutzerfreundlich die smarte Haustechnik ist, und wie gut Wartungs- und Störungsvorhersagen funktionieren. Was davon jetzt noch nach Zukunftsmusik klingt, wird in unseren Gebäuden Schritt für Schritt Wirklichkeit werden. Smarte Immobilien sind die Zukunft!

Europaweite Testphase: ­Deutschland steigt mit ein

Schon im Laufe des Jahres 2026 plant die EU, den sogenannten Smart Readiness Indicator (SRI) für Gebäude mit einer Nennleistung über 290kW gesetzlich auf den Weg bringen – die Testphase ist bereits in vollem Gange. Diese Methodik soll Auskunft darüber geben, wie smart und digitalisiert jede einzelne Immobilie ist, um ihren Beitrag für eine möglichst komfortable, nutzerfreundliche, energieeffiziente, nachhaltige und sichere Zukunft des Lebens und Arbeitens in Gebäuden zu leisten. Damit der SRI künftig auch tatsächlich überall in der EU implementiert werden kann, laufen die Testphasen in verschiedenen Mitgliedsländern. Nunmehr auch in Deutschland. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat das SRI-Forschungsprojekt am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) bei der Europäischen Kommission erfolgreich für die SRI-Testphase angemeldet. Neben dem Ministerium und der EU wird das Projekt auch von privaten Investoren unterstützt.

Wie smart und technologisch Gebäude sind, könnte zum neuen Bewertungsstandard für Immobilien werden

Neben bisher bestehenden Methoden und Tools für die energetische und nachhaltige Bewertung von Gebäuden, könnte der SRI künftig eine Bewertung hinsichtlich des Technologie-Grades von Immobilien ermöglichen. Es ist durchaus vorstellbar, dass der SRI-Score dann einen Einfluss auf die Bewertung der Immobilie und des Investmentwertes haben könnte. Der Indikator dürfte also merkliche Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien haben.

Einblick in den SRI

Die Smart Readiness von Gebäuden wird, so viel zeichnet sich jetzt schon ab, auf diesen neun Bereichen ermittelt:

 Heizung

 Kühlung

 Warmwasserbereitung

 Lüftung

 Dynamische Gebäudehülle (Steuerung von Öffnungen und Sonnenschutzsystemen)

 Elektrizität

 Laden von Elektrofahrzeugen

 Beleuchtung

 Überwachung & Kontrolle.

Auf der Basis der ermittelten SRI-Scores könnten künftig konkrete Verbesserungen der intelligenten Steuerbarkeit von Gebäuden geplant werden. Sie betreffen Punkte wie Energieeffizienz und Komfort ebenso wie Anpassung an das Stromnetz, Nutzerfreundlichkeit oder Wohlbefinden & Gesundheit.

Meiner Einschätzung nach könnte der SRI Eigentümern und Investoren sowie auch Nutzern oder Mietern und den von ihnen beauftragten Facility Managern ermöglichen, Optimierungspotenziale von Immobilien zu identifizieren. Ein Beispiel: Wenn die digitale Haustechnik nicht erkennt, wie stark die einzelnen Räume belegt sind, um Licht und Heizung automatisiert, optimal und somit smart steuern zu können, führt das in diesem Bereich zu einem schlechten Score.

Das KIT hat eine übersichtliche Plattform zur Berechnung und Auswertung des Smart Readiness Indicators der EU entwickelt. Mithilfe dieser Plattform kann das gesamte Portfolio im Blick behalten und verwaltet werden. Will man also einen besseren Score erreichen, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu erhöhen, kann die Plattform über passende Optimierungsmaßnahmen informieren.

Chancen für die Immobilienbranche

Die Beteiligung als Kompetenzpartner ist aus unserer Sicht höchst sinnvoll. So können wir bei Goldbeck wichtige Erfahrungen für das Facility Management gewinnen und auch für unsere Goldbeck-Neubauprojekte ableiten und direkt berücksichtigen. Zugleich helfen wir mit, mögliche Potenziale zu heben und entsprechend für Verbesserungen zu sorgen. Auf diese Weise wirken die Förderer des Forschungsprojekts und somit die Teilnehmer der Testphase daran mit, den SRI möglichst sinnvoll, effektiv und praxisnah aufzusetzen. Dafür ist noch Zeit. Bis Ende 2025 wird der SRI in verschiedenen EU-Ländern, darunter neben Deutschland auch in Dänemark, Finnland, Frankreich, Kroatien, Österreich, Slowenien, Spanien und in Tschechien, getestet. Anschließend führt die EU-Kommission die Ergebnisse zusammen.

Mit dem SRI entwickelt die EU eine Methodik, die nach Abschluss der Testphase ein innovationstreibendes Angebot für die Immobilienbranche darstellt, das gründlich getestet und erforscht wurde.Wir bei Goldbeck sehen dieses Projekt daher als Chance, einen einheitlichen Standard für die technologische Bewertung von Immobilien zu entwickeln und die Branche digitaler und innovativer mitzugestalten.