Der Büromarkt im Wandel
Wie kann das traditionelle Büro angesichts veränderter Nutzerbedürfnisse, zunehmenden Desk Sharings und des damit einhergehenden geringeren Bedarfs an Büroflächen sowie wirtschaftlicher Herausforderungen und erhöhter ESG-Anforderungen weiterhin bestehen?
Die Bürobestände an den deutschen Top-5-Standorten werden älter: Bis 2030 haben mehr als 60 % ein Alter von über 30 Jahren erreicht. Das Risiko, dass sie in der aktuellen Nutzung immer weniger marktfähig – obsolet – werden, wächst. Gleichzeitig ändern sich im Zeitalter von Homeoffice und Desk Sharing die Nutzerbedürfnisse. Eine neue Studie des international tätigen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W) gibt Zahlen und Beispiele aus der eigenen Beratungspraxis.
Ein großes Obsoleszenz-Risiko bei älteren Bürobeständen sind steigende Nachhaltigkeitsansprüche und ESG-Kriterien. Gegenwärtig verfügen nur 13 % des Büroflächenbestands über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Doch der Trend ist deutlich abzulesen: Von den zwischen 2018 und 2022 in den Top-5 errichteten Neubauten haben rund 45 % eine Zertifizierung. Bei den Projekten, die zwischen 2023 und 2027 fertiggestellt werden sollen, sind es bereits 70 %. Wenn die Mieter ESG-Kriterien befolgen, wird es für qualitativ weniger stark positionierte Segmente des Bürobestandes eng.
Veränderte Büroflächennachfrage seit der Corona-Pandemie
Veränderungen auf der Nachfrageseite sind ebenfalls wirksam. Bei Neuabschlüssen, die C&W in den vergangenen 1,5 Jahren vermittelt hat, haben Büronutzer an ihrem neuen Standort im Schnitt 22 % weniger Fläche angemietet. Die Flächenreduktion pro Beschäftigtem beträgt im Durchschnitt rund 30 %. Diese Entwicklung resultiert aus der Zunahme von hybriden Arbeitsplatzmodellen – beschleunigt durch die Corona-Pandemie. Die Homeoffice-Quote in Deutschland ist von 10 % im Jahr 2019 (vor Corona) auf 40 % (2022) hochgeschnellt. Diese Zahl dürfte sich zukünftig bei 25 % einpendeln.
Heiko Himme, Head of Berlin & Rethinking Representative Germany, C&W, erklärt: „Arbeitgeber müssen überlegen, wie das Büro das Homeoffice an Attraktivität übertreffen kann. Das Büro hat nach wie vor eine hohe Relevanz für Unternehmen. Allerdings verändert sich der Zweck. Während zunehmend konzentriertes Arbeiten im Homeoffice stattfindet, dient das Büro nun verstärkt der Kommunikation, dem kreativen Austausch und der Weiterbildung. Unternehmen, die diesen Trend umsetzen wollen, benötigen oft Büroimmobilien mit hohen Gebäudetiefen, wie sie häufig in Neubauten zu finden sind. Konventionelle Bürogrundrisse haben hier Nachteile.“
Repositionierung oder Umnutzung
Das Neudenken von Immobilien führt zu zwei Optionen, die jeweils individuell zu prüfen sind: Neupositionierung (Repositioning) der Immobilie zur Verbesserung der Nachhaltigkeit, Ausstattungsqualität und des Serviceangebots oder, als Alternative, Umnutzung (Repurposing) aller oder einiger Flächen für andere Zwecke, beispielsweise Wohnen oder eine andere Nutzungsart. Beim Repositioning sind oft geringere Investitionskosten nötig, während das Repurposing erhebliche Eingriffe in die Substanz nach sich zieht.
Anteil der Sanierungen steigt
Insgesamt richtet sich die Branche zunehmend auf die Arbeit mit Bestandsimmobilien ein. So steigen zwar seit 2019 die Fertigstellungsvolumina für neue Büroflächen deutlich. Im Gesamtjahr 2023 werden knapp 2,0 Mio. m2 neu gebauter oder kernsanierter Bürofläche erwartet. Dabei blieb der Anteil der Sanierungen an den Fertigstellungen über die letzten Jahre bei rund 25 % weitgehend stabil. In den Jahren 2023 bis 2026 jedoch werden nun Sanierungen zunehmen: In den Top-5-Märkten werden in diesem Zeitraum gut 1,8 Mio. m2 sanierte Bürofläche auf den Markt gelangen, was einem Anteil von 35 % am Entwicklungsvolumen entspricht.
Bei Umnutzungs- und Neupositionierungsprojekten, welche in der Studie vorgestellt werden, lieferte C&W Service-Pakete bestehend aus Bedarfs- und Datenanalyse, Entwicklung von Szenarios unter ESG- und Wirtschaftlichkeitsaspekten und der kompletten Umsetzung.
