Musterverträge im FM-Recht

Im Übrigen sind Verträge, die auf Musterverträgen aufbauen, häufig nicht dem konkreten, meist komplexen Sachverhalt angepasst worden und ­bilden den eigentlichen Willen der ­Vertragspartner nicht richtig ab. Gerade bei FM-Verträgen, die eine mehrjährige Geschäftsbeziehung regeln, ist es von besonderer Bedeutung, einen soliden, rechtswirksamen und für den Einzelfall durchdachten, ausgewogenen Vertrag zu erstellen und nicht zu einer riskanten „Schubladenlösung“ zu greifen. Zahlreiche kostspielige Streitigkeiten zwischen den Partnern im FM könnten auf diese Weise vermieden werden.

Unterschiedliche Maßstäbe

Es gilt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Grundsatz der Privatauto­nomie. Dieser besagt, dass die Vertragsparteien grundsätzlich frei sind, Vereinbarungen jeglicher Art zu treffen. Der Grundsatz der Privatautonomie unterliegt jedoch gesetzlichen Grenzen. Je nachdem, ob es sich um Individual­vereinbarungen oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt, sind die Grenzen enger oder weiter. Indivi­dualvereinbarungen unterliegen lediglich den allgemeinen gesetzlichen Grenzen, wie z.B. Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB), Wucher oder wucherähnliche Geschäfte (§ 138 Abs. 2 BGB). Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind die Grenzen der Vertragsgestaltung hingegen enger, da diese einer speziellen, sogenannten AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterliegen. Das heißt, dass jede einzelne Klausel strengeren ­gesetzlichen Anforderungen genügen muss und gegebenenfalls unwirksam ist. Hier bestehen Unwirksamkeitsgründe, wie z.B. fehlende Transparenz (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), Unvereinbarkeit mit wesentlichen Gesetzesgrundgedanken
(§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), Gefährdung der Erreichung des Vertragszwecks (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder solche nach den Katalogen unwirksamer Klauseln (§§ 308, 309 BGB). Die Abgrenzung der Individualvereinbarung zu den AGB ist daher wichtig für die Beantwortung der Frage, nach welchem Maßstab die Wirksamkeit einer Festlegung im Vertrag zu beurteilen ist.

Was macht einen Mustervertrag zur AGB?

Nach § 305 Abs. 1 des BGB sind AGB ­alle, für eine Vielzahl von Verträgen ­vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleich­gültig ist, ob die Bestimmungen einen ­äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, ­welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Dabei reicht die bloße Absicht der dreimaligen Verwendung aus. Musterverträge erfüllen regelmäßig diese Voraussetzungen und stellen somit nichts anderes als AGB dar. Auch aus dem Inhalt und der Gestaltung der in einem Vertrag verwendeten ­Bedingungen kann sich ein vom ­Verwender zu wider­legender Anschein dafür ergeben, dass der Vertrag zur Mehrfachverwendung vorformuliert ist (BGH, Urteil vom 20.08.2009, VII ZR 212/07). Das kann z B. dann der Fall sein, wenn der Vertrag zahlreiche formelhafte Klauseln enthält und nicht auf die individuelle Vertrags­situation ab­gestimmt ist.

Wo liegen die Gefahren?

Die Verwendung von Musterverträgen oder das Zusammenfügen einzelner Klauseln aus verschiedenen Musterverträgen zu „Puzzleverträgen“ führt häufig zu Rechtsnachteilen, über die sich die Parteien in den seltensten Fällen im Klaren sind. Zum einen unterliegen diese Verträge regelmäßig der bereits angesprochenen strengeren AGB-rechtlichen Kontrolle, zum anderen enthalten sie nicht immer die für den konkreten Fall tatsächlich sachgerechten Regelungen. Häufig wird übersehen, welche konkreten, etwa auf ein bestimmtes Objekt bezogenen Ziele die Parteien haben (Zweckverwirklichung). Die Zweckverwirklichung muss dabei nicht unbedingt nur auf einen einzigen positiven Erfolg (z.B. Sauberkeit der Immobilie) gerichtet sein. Auch steuerrechtliche oder haftungsrechtliche Ziele können Gegenstand einer ausgewogenen Vertragsgestaltung sein. Bei den Vorkehrungen zum Umgang mit Konfliktsituationen zwischen den Vertragspartnern geht es darum, möglichst viele der potenziellen Anlässe für Auseinandersetzungen vorwegzunehmen und auszuräumen (hypothetische Rechtsanwendung). Diese Fragen müssen in rechtlich sichere Bahnen gelenkt und durch eine entsprechende Vertragsgestaltung in der Regel individuell umgesetzt werden (Risikoplanung). Vertragsmuster bergen hier die Gefahr, dass der Anwender dazu neigt, ein unpassendes und lückenhaftes Muster auf den konkreten Sachverhalt anzuwenden und unkritisch zu übernehmen. Durch die Collage verschiedener Klauseln aus Vertragsmustern entsteht zudem das Problem, dass die übernommenen Regelungen sich widersprechen und damit gegen das gesetzliche Transparenzgebot verstoßen können. Zudem kann auch die Auswahl eines geeigneten Musters insbesondere bei FM-Verträgen Schwierigkeiten bereiten. Es gibt zwar inzwischen auch für den FM-Bereich gute Musterverträge, wie z.B. den GEFMA Mustervertrag. Jedoch sollten diese nicht ohne weiteres übernommen und immer auf Aktualität geprüft werden.

Individualvereinbarungen

Individuelle Vertragsabreden sind keine AGB und unterliegen keiner AGB-rechtlichen Kontrolle. Solche Individualvereinbarungen gehen den AGB vor (§ 305 b BGB). Klauseln, die nach einer AGB-rechtlichen Kontrolle unwirksam wären, können im Falle einer individualrechtlichen Vereinbarung wirksam sein. Dadurch bestehen bei individuellen Abreden grundsätzlich bessere Möglichkeiten die Interessen der Vertragspartner im Vertrag optimal abzubilden.

„Aushandeln“

Die Rechtsprechung stellt an das Vorliegen einer Individualvereinbarung strenge Anforderungen. Es besteht in der Rechtsprechung die Tendenz, möglichst viele Verträge der strengen AGB-rechtlichen Kontrolle zu unterwerfen.

Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn sie zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist. Der Verwender muss die von ihm vorformulierten Klauseln, bzw. das vorformulierte Vertragswerk inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Vertragspartner die ­reale Chance und Wahlfreiheit zur Veränderung des vorgegebenen Textes einräumen. Dabei genügt es nicht, dass der Vertragspartner zwischen mehreren vorformulierten Regelungen wählen kann. Es genügt auch nicht, nur einen Passus auszuhandeln um ein ganzes Vertragswerk als ein ausgehandeltes Vertragswerk qualifizieren zu können. Wenn einzelne Vertragsbedingungen ausgehandelt werden, bleiben die übrigen Klauseln weiterhin AGB.

Eine unangemessene Klausel ist nach der Rechtsprechung auch nicht auf ­einen wirksamen Kernbereich reduzierbar. Vielmehr gilt anstelle der unwirksamen Klausel dann die gesetzliche Regelung des BGB. Diese kann ungünstiger sein, als die auch unter AGB-Gesichtspunkten gerade noch rechtlich ­zulässige Vereinbarung. Enthält das BGB jedoch keine Regelung, so entfällt die Regelung vollständig und es entsteht eine Regelungslücke. Ist z.B. in einem FM-Mustervertrag eine Vertragsstrafenregelung für die verschuldete Verspätung oder für mangelhafte Leistungserbringung in Höhe von 0,7 % der geschuldeten Vergütung pro Werktag enthalten, so ist diese Klausel nach der derzeitigen Rechtsprechung unangemessen hoch und damit unwirksam. Auch bei einem niedrigeren Prozentsatz wäre die Regelung unwirksam, da sie keine Obergrenze für die maximal anfallende Vertragsstrafe enthält. Was geschieht nun mit dem Regelungsbereich einer solchen unwirksamen Klausel? Die Klausel bleibt nicht etwa im ­reduzierten Umfang erhalten, sondern ist insgesamt unwirksam. Damit gibt es keine wirksame Vertragsstrafenregelung. Auch die Aufnahme von so
genannten salvatorischen Klauseln, die
regeln, dass für den Fall einer unwirksamen Klausel diese durch eine andere zu ersetzen sei, die dem gewollten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt, schafft in der Praxis keine Abhilfe. Denn solche Klauseln verstoßen gegen §§ 306 Abs. 2, 307 BGB und sind deshalb ebenfalls unwirksam. Es bleibt also bei einer Regelungslücke und damit bei einer für einen der Partner ungünstigeren Lösung als das grundsätzlich rechtlich möglich gewesen wäre. Dieses Risiko muss bei der Vertragsgestaltung immer im Auge behalten werden.

Aktualität

Bei der Verwendung von Musterverträgen existiert neben den angesprochenen rechtlichen Detailfragen auch das Problem der Aktualität. Vorhandene Muster werden erfahrungsgemäß nicht immer rechtzeitig angepasst und überarbeitet. Die Rechtsprechung befasst sich nahezu fortlaufend mit Fragen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und anderen für die FM-Branche maßgeblichen Themen. Es ist deswegen unabdingbar, ständig die Rechtsprechung zu verfolgen und die vorhandenen Musterverträge kritisch zu verwenden, denn es besteht immer die Möglichkeit, dass Regelungen in Musterverträgen aufgrund neuerer Rechtsprechung überholt sind.

Phasen der Vertragsgestaltung
im FM-Recht

Eine sinnvolle Vertragsgestaltung erfordert daher mehrere Schritte. Ein vorhandener Mustervertrag kann bei der Anfangsphase der Vertragserstellung sehr gut als erste Checkliste dienen. Jedoch darf ein solches Muster nicht den Blick auf zusätzliche oder abweichend zu ­regelnde Fragen für den konkreten Sachverhalt verstellen. Da Musterver­träge einen breiten Anwendungsbereich abdecken müssen und deswegen möglichst vielen Fachbelangen Rechnung tragen wollen, sind Musterverträge meist nicht eins zu eins auf den konkreten Sachverhalt übertragbar. Ihre Verwendung und Anpassung erfordert daher sowohl juristischen als auch ­technischen Sachverstand. Das beginnt schon bei dem zentralen Punkt eines FM-Vertrags, nämlich der konkreten Beschreibung der vom Auftragnehmer zu erbringenden Leistungen. Diese
Leistungsbeschreibungen müssen mit besonderer Sorgfalt erstellt und mit dem eigentlichen Vertragstext abgestimmt werden, da hier geregelt wird, welche Leistungen konkret geschuldet sind. Über die konkret zu erbringenden Leistungen und Service Levels sollten keine rechtlich relevanten Aspekte in der Leistungsbeschreibung geregelt werden. Eine sachgerechte Trennung zwischen „rechtlichen Regelungen“ im Vertrag und „Leistungselementen“ im Leistungsverzeichnis ­erleichtert die Handhabung während der Vertragslaufzeit und unterstützt die Transparenz der ­ge­­­­­samten Leistungsbe­ziehung.

Fazit

Ein auf den konkreten Fall zugeschnittener Vertrag ist für die Partner im FM der beste Weg zu einer möglichst konfliktfreien Geschäftsbeziehung. Ein rechtlich und technisch gut durchdachter Vertrag ist mehr als eine einfache Collage aus diversen Einzelregelungen verschiedener Muster- oder Klauselwerken. Individualvereinbarun­gen können kritische Regelungsbereiche rechtssicherer gestalten und haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Da die Anforderungen der Rechtsprechung an ein individuelles Aushandeln hoch sind und die Abgrenzung zwischen Individualvereinbarung und AGB im Einzelfall schwierig und wichtig sein kann, wird anwaltliche Beratung zu einer rechtssicheren Vertragsgestaltung beitragen.
Der Mehraufwand zu Beginn einer ­Vertragsbeziehung zahlt sich in jedem Fall aus, denn der beste Vertrag ist der, der während seiner gesamten Laufzeit in der Schublade bleibt.