Immobilienmanagement bei Stadtwerken
Die Schweizer Unternehmensberatung ICME mit Sitz in München hat mittels Online-Erhebung 27 Stadtwerke zu ihrem Immobilienmanagement befragt und Antworten auf Herausforderungen und Potentiale erhalten. Die Ergebnisse wurden durch persönliche Erfahrungen der Berater sowie Experteninterviews validiert. Die Studie gibt einen pointierten Überblick zu Effizienzpotentialen innerhalb der Bereiche Organisation, Portfolio-Management, Immobiliensteuerung sowie IT.
Eine entscheidende Aufgabe des Immobilienmanagements ist es, das Kerngeschäft optimal zu unterstützen. Dazu muss es als Sekundärprozess stark mit den Primärprozessen verknüpft sein. Besonders bei Stadtwerken kommt dem Immobilienmanagement eine wichtige Bedeutung zu, da der Immobilienbestand einen bedeutenden „Produktionsfaktor“ darstellt. In der Regel sind über 90 Prozent der Objekte betriebsnotwendig.
Zudem haben Stadtwerke aufgrund des sehr heterogenen Immobilienportfolios (Kraftwerke, Verkehrsbetriebe, Bäder, etc.) im Vergleich zu anderen Unternehmen besondere Anforderungen an die Steuerung und Bewirtschaftung der Immobilien. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass Stadtwerke sehr stark im Fokus des öffentlichen Interesses stehen und neben rein betriebswirtschaftlichen Zielen auch übergeordnete Ziele wie die Ausrichtung am Gemeinwohl, Nachhaltigkeit, Versorgungssicherheit und Umweltschutz erfüllen müssen. All dies beeinflusst wiederum die Ausrichtung des Immobilienmanagements.
Darüber hinaus legen die Binnenmarktrichtlinien der EU einen wesentlichen Grundstein zur Marktöffnung der deutschen Energiewirtschaft. Dieser Abbau von Markteintrittsschranken öffnet den nationalen Markt für Wettbewerber und stellt für Stadtwerke eine neue Ausgangssituation mit spezifischen Herausforderungen für das Immobilienmanagement dar.
Identifikation von Effizienzpotentialen
Ziel der Studie ist es, die Ausgangssituation und die Herausforderungen im Immobilienmanagement von Stadtwerken zu beleuchten und diesbezügliche Potentiale aufzuzeigen.
Dazu werden die Strukturen des Immobilienmanagements und dessen Beitrag zum Kerngeschäft analysiert sowie
Optimierungspotentiale und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten für das Immobilienmanagement von Stadtwerken abgeleitet.
Insgesamt gibt die ICME-Studie einen breiten Überblick zu Effizienzpotentialen innerhalb der Bereiche Organisation, Portfolio-Management, Immobiliensteuerung sowie IT und zeigt Trends innerhalb des Immobilienmanagements bei Stadtwerken auf.
Empirische Trendanalyse und Methodik
Zur Identifikation der wesentlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen an das Immobilienmanagement von Stadtwerken wurde 2011 eine Online-Umfrage durchgeführt.
In diesem Rahmen wurden die größten 97 Stadtwerke im deutschsprachigen Raum angeschrieben.
Insgesamt nahmen 27 Stadtwerke an der Studie teil, d. h. die Rücklaufquote lag bei knapp 28 %.
Die Umfrage wurde ausgewertet und die Ergebnisse durch weiterführendes Research, persönliche Erfahrungen der Berater sowie Experteninterviews validiert. Nachfolgend werden erste Ergebnisse der Studie präsentiert.
Stärkung der Entscheidungsbefugnisse
Erstens zeigt sich, dass betriebsnotwendige Immobilien wie Wasser- und Kraftwerke sowie Kläranlagen überwiegend dem Kerngeschäft zugeordnet sind. Lediglich nicht-betriebsnotwendige Immobilien wie Wohnungen, Parkplätze und Grundstücke sind weitestgehend im Verantwortungsbereich der Immobilienabteilung angesiedelt (vgl. Abbildung 1).
Daraus kann man ableiten, dass das Immobilienmanagement keinen eigentlichen Durchgriff auf die „Kerngeschäftsimmobilien“ besitzt. Wie die Untersuchung zweitens erkennen lässt, ist das Immobilienmanagement bei Stadtwerken zwar fast immer als eigenständige Abteilung organisiert, nimmt in den meisten Fällen jedoch einen relativ niedrigen Stellenwert in der Unternehmenshierarchie ein. Laut eigener Einschätzung der Befragten wird es nicht als wichtiger Faktor erkannt, welcher einen wesentlichen Beitrag zum Kerngeschäft leistet. (vgl. Abbildung 2).
Drittens zeigt die Studie, dass die eigentlichen Eigentümerfunktionen der Immobilie wie das Portfoliomanagement und Assetmanagement bei Stadtwerken noch gering ausgeprägt sind. Zudem sind die Aufgaben des klassischen Facility Managements bei betriebsnotwendigen Immobilien stark in das Kerngeschäft integriert und durch den Nutzer geprägt. Weitreichende Outsourcingansätze bzw. die Bündelung von Dienstleistern, wie aus anderen Industriezweigen bekannt, sind bei den Stadtwerken noch nicht deutlich erkennbar. Lediglich in der Projektentwicklung nimmt die Immobilienabteilung eine wesentliche Rolle ein und ist stark In-House geprägt (vgl. Abbildung 3).
Viertens werden nur von einem geringen Anteil der Stadtwerke IT Systeme zur Unterstützung des Asset- und Portfolio-Managements eingesetzt. Einen höheren Stellenwert nehmen CAFM-Systeme sowie eigene Softwarelösungen ein. Umfassende integrierte Softwarelösungen, die eine Schnittstelle zwischen der Eigentümerfunktion und der Betreiberfunktion bilden, existieren kaum.
Schlussfolgerungen
Als Ergebnis lässt sich ableiten, dass der Einfluss der Immobilienabteilung bei Stadtwerken und damit die Möglichkeit, einen Wertbeitrag für das Gesamtunternehmen zu erzielen, relativ gering ist. Eine eindeutige Zuordnung von Zuständigkeiten entlang der Immobilienwertschöpfungskette sowie eine stringente Organisation sind jedoch für ein funktionierendes Immobilienmanagement ausschlaggebend. Aus diesem Grund sollte es mit weitreichenden Entscheidungsbefugnissen ausgestattet werden und einen höheren Stellenwert in der Unternehmenshierarchie einnehmen. Dies ist bei den Stadtwerken nicht der Fall und zeigt bedeutendes Entwicklungspotential auf.
