Fachmarktzentren in Deutschland
Die MEC Metro-ECE Centermanagement hat zusammen mit den Partnern Corpus Sireo, Dr. Lademann & Partner, GfK und TH Real Estate sowie erstmals auch Savills die dritte Ausgabe von „Fachmarktzentren in Deutschland“ mit dem Schwerpunktthema „Kundenorientierung“ herausgegeben. Die wichtigste Erkenntnis der auf der Expo Real vorgestellten Publikation: Ein konsequent kundenorientiertes Management von Handelsimmobilien erfordert ein völliges Umdenken. Die Notwendigkeit zur strikten Kundenorientierung ergibt sich, weil die Wertschöpfung im Bereich der Fachmarktzentren und Hybrid Center künftig
vor allem in der Bewirtschaftung von Bestandsobjekten liegt. Großflächige Neuentwicklungen sind schon jetzt eine Ausnahme. Geleistet werden kann dieser Managementansatz nur durch integrierte Netzwerkorganisationen, gebildet aus allen am Betrieb beteiligten Parteien.
Art, Anzahl und Umfang der Kundenbeziehungen bei Handelsimmobilien sind sehr komplex. Die Wünsche der verschiedenen Kunden, z. B. Verbraucher, Mieter, Investoren und Kommunen, stehen teilweise in Widerspruch zueinander. So wollen z. B. Investoren hohe Mieten und möglichst viele umlagefähige Nebenkosten, die Mieter nicht; Mieter wollen wenig Wettbewerb, die Verbraucher mehr; Verbraucher wollen wohnortnah einkaufen, Kommunen den Handel eher an bestimmten Punkten zentralisieren. Um alle Kundeninteressen optimal aufeinander abzustimmen und dabei attraktive Renditen zu erwirtschaften ist das integrierte Zusammenspiel autonomer Spezialisten, die auf das gleiche Ziel hinwirken, der effektivste Weg.
„Wie erfolgreich Netzwerkorganisationen sind, zeigt sich z. B. in der Automobilindustrie“, sagt der COO der MEC, Christian Schröder, und fährt fort „Die Automobilbauer entwickeln selber nur noch bestimmte Kernmodule eines Modells, den Rest entwickelt das Zulieferernetzwerk in hoher Autonomie.“ „Genauso leben wir mit unseren Partnern das Management unserer Immobilien. Wenn alle Kunden zufrieden sind, erreicht ein Fonds sein bestes Ergebnis“, sagt Managing Director und Fund Manager bei Corpus Sireo International, Hans Stuckart. Die Head of Retail Asset Management Germany von TH Real Estate, Kathrin Andres, ergänzt: „Moderne und vorausschauende Asset Manager sind im besten Sinne ‚Kundenversteher‘. Die Wertsteigerungspotenziale durch konsequente und umfassende Kundenorientierung sind enorm. Die Nachfrage nach professionell gemanagten Einzelhandelsobjekten und -fonds ist nicht umsonst seit langem so hoch.“
Der Handel mit Fachmarktzentren ist auf Rekordkurs, die Renditeerwartungen der Investoren entsprechend hoch. Mit einer Spitzenrendite von rund 5,5% haben sich Fachmarktzentren auf Platz 1 der Wunschliste von Einzelhandelsinvestoren gesetzt und sind damit auf dem besten Weg, Shopping Center als bevorzugtes Investment abzulösen. „Gut möglich, dass das auch dauerhaft so bleibt“, prognostiziert der Head of Retail Investment Germany bei Savills, Jörg Krechky, und nennt u.a. folgende Gründe:
n hohe Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen
n vergleichsweise hohe Digitalisierungsresistenz sowie
n Mangel an attraktiven Kaufgelegenheiten im klassischen Shopping
Center Sektor
Allerdings herrscht bei Fachmarktzentren auch eine „Corephorie“. Gefragt sind gute Makrolagen und Objekte, die innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut bzw. modernisiert wurden. „Es gibt für Investoren noch viel Potenzial durch Revitalisierungen. Allerdings ist die immer restriktiver werdende Anwendung des Planungsrechts ein echtes Hindernis, wenn man erfolgreiche Standorte modernisieren möchte“, erklärt der Geschäftsführer von Dr. Lademann & Partner, Uwe Seidel.
„Der Erfolg von Fachmarktzentren lässt sich nicht auf das allgemeine Credo
‚Lage, Lage, Lage‘ reduzieren“, sagt der Head of Real Estate Consulting von
GfK, Manuel Jahn. Mit einem eigens entwickelten Scoringmodell, das die Kriterien Standort, Konzept, Angebot und Management berücksichtigt, wurden die 260 deutschen Fachmarktzentren untersucht. Die Top-20-Fachmarktzentren sind im Durchschnitt 27.900 m² groß, haben eine Raumleistung von 4.400€/m²/Jahr und einen Durchschnittsumsatz von 118 Mio. €. Die Top-Performer sind etablierte und vom Verbraucher „gelernte“ Center, von denen ein Großteil bereits revitalisiert wurde. Das erfolgreichste deutsche Fachmarktzentrum ist der CITTI Park Flensburg, gefolgt vom Kaufpark Eiche in Ahrensfelde und dem Kaufpark Dresden.
Am Ende ist jede Kundenbeziehung bei Fachmarktzentren direkt oder indirekt vom Verbraucher abhängig. Wird der wachsende Onlinehandel zu einem geringeren Flächenbedarf führen?
Dazu bietet der Marktbericht drei mögliche GfK Zukunftsszenarien zur Verkaufsflächenentwicklung bis 2025.
„Um eines vorwegzunehmen: Der stationäre Einzelhandel ist kein Auslaufmodell. Es ist davon auszugehen, dass der Flächenbedarf bis 2025 in der Summe in etwa gleich bleiben wird“, so Manuel Jahn. Das bestätigen auch die zahlreichen Beispiele erfolgreicher Einzelhändler in diesem Report, die mit innovativen Wegen zu Multi-channel-Händlern wurden.
