Jones Lang LaSalle: Herausforderung Energiewende
Die Energiewende stellt die Immobilienwirtschaft vor tief greifende Herausforderungen. Politische Absichten werden dabei schneller bekundet, als von rechtlichen Vorgaben flankiert. In der resultierenden Verunsicherung gerät das Verhältnis von Mietern und Vermietern in den Fokus und Möglichkeiten zur Beilegung des Investor-Nutzer-Dilemmas werden dringlicher. "Mit unseren Dienstleistungen im Rahmen der "Green Leases" bieten wir den Parteien hierbei Möglichkeiten zum Ausgleich divergierender Interessen im Rahmen gewerblicher Mietverträge", so Ingo Weiss, Leiter Real Estate Advisory Services Jones Lang LaSalle Deutschland.
Die eigentliche Stärke von Green Leases liegt im Aufzeigen alternativer Vertragsmöglichkeiten. Sie bieten vorab kein definiertes Rechte- und Pflichtenheft, sondern bereiten den Weg, ein solches zu erstellen. Über Erfolg, Teil- und Misserfolg von Green Leases entscheiden dabei weniger Sachzwänge, als vielmehr der Grad des Vertrauens zwischen den Parteien. "Green Leases stehen also erst zweitrangig für juristische Feinarbeit. Ihr Hauptaugenmerk liegt darin, im Zuge von Mietvertragsverhandlungen Transparenz und Vertrauen zu schaffen", so Tajo Friedemann, Berater für Fragen der Nachhaltigkeit bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Professionelle Vermittlung zwischen Mietern und Vermietern fördert dabei die Schaffung der nötigen Vertrauensbasis. Hierauf aufbauend lassen sich zahlreiche Green Lease Vertragsgegenstände im Rahmen von Nutzung, Bewirtschaftung und Sanierung ausmachen. Ihre rechtliche Relevanz kann sich von vertraglich zugesichertem Nutzerverhalten und qualitativen baulichen Anforderungen (Beschaffenheit), über Qualitätsverpflichtung seitens ausführenden Unternehmen (Vertragsrecht) und Offenlegungspflichten von Verbrauchsdaten (geistige Eigentumsrechte) bis hin zu Regelungen bei Verfehlung vereinbarter Ziele oder Unterlassung zugesagter Handlungen (Vertragsstrafenregelung) erstrecken.
Ingo Weiss weiter: "Auch bei der Investition in energetische Sanierungsmaßnahmen, dem Schlüsselthema des Investor-Nutzer-Dilemmas, sind zahlreiche Ansatzpunkte gegeben. So kann zunächst die Identifizierung und Quantifizierung bestehender Ineffizienzen zum Vertragsgegenstand erhoben werden." In einem weiteren Schritt sind Zielvereinbarungen wie Medientrennung, Einbau oder Nachrüstung von Unterzählern, Abrechnungsmodalitäten, Datenverwaltung, Nebenkostenbenchmarks und -obergrenzen, Wartung und Pflege, etc. denkbar. Bei Investition und Umlage lässt sich über Ansätze wie Investitionsmieten, Rücklagen aus Einsparungen, Duldung und Rückbau, verlängerte Vertragslaufzeiten, Handel mit Emissionsrechten, Anpassung der Mietindexierung und andere Modalitäten des Interessensausgleichs streiten. Darüber hinaus stellt sich die Frage nach einer Erweiterung des Vertragsverhältnisses auf Dritte. Denkbar ist die Einbindung von Kreditgebern, die gegen Gewährung prozentualer Beteiligung an Einsparungen zinsgünstige Kredite für Investitionen zur Verfügung stellen. Banken werden neben der Risikoanalyse ein Green Lease Engagement ihrerseits steuerlich geltend machen.
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