Nachhaltigkeit mit Dividende

Sicher, die Branche beschäftigt sich nicht erst seit der Verabschiedung des Klimaschutzpakets im Dezember 2019 mit den Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit. LEED, DNGB oder BNB für Bundesgebäude etwa sind beispielhafte Zertifikate für grünes Bauen, die seit Jahren Gebäude mit hoher Ressourceneffi­zienz ausweisen. Das betrifft Energie, Wasser und die Auswahl der verwendeten Materialien und berücksichtigt die ­Sicherheit und das Wohlempfinden der Nutzer ebenso wie die verantwortungsvolle und ressourcenschonende Interak­tion mit der Umwelt über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Doch erst im Kontext eines Klimanotstands entfaltet Nachhaltigkeit eine neue, bislang nicht dagewesene Kraft, die neue Perspektiven fordert und schafft – für Investoren, für Nutzer und für Gebäudedienstleister. Und die Zeit läuft.

Gesetzlich gefordert

„Wenn es uns gelingt, die derzeitigen Klima- und Energieziele für 2030 zu erreichen, kann dies 1 Prozent zum BIP beitragen und für die Schaffung von knapp einer Million neuer, umweltfreundlicher Arbeitsplätze sorgen. Durch die Investition in eine stärker kreislauforientierte Wirtschaft können bis 2030 mindestens 700.000 neue Arbeitsplätze geschaffen werden; außerdem können sie dazu beitragen, die Abhängigkeit der EU von externen Anbietern zu verringern und ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber globalen Versorgungsengpässen zu erhöhen.“

(Mitteilung der Kommission an das Europäische Parlament, u.a., COM (2020) 456 final, vom 27. Mai 2020)

Mit dem Klimaschutzpaket verabschiedete die Bundesregierung im Dezember 2019 erstmals verbindliche Klimaschutzziele. Für den Gebäudesektor bedeutet das, die CO₂-Emissionen bis zum Jahr 2030  auf 72 Mio. t pro Jahr zu reduzieren – eine Minderung von 55 % gegenüber dem Bezugsjahr 1990. Dies soll durch einen Mix aus Regulierungsmaßnahmen etwa bei Energieeffizienzstandards, durch CO₂-Bepreisung sowie durch zusätzliche Förderungen etwa bei der energetischen Sanierung erreicht werden. Gebäude verursachen, insbesondere durch die Bereitstellung von Raumwärme, rund ein Drittel der deutschen CO₂-Emissionen.

Doch die Realität ist ernüchternd. Deutschland hinkt den Klimaschutzzielen hinterher. Wie jüngst ein Gutachten des Ökoinstituts im Auftrag des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit und des Umweltbundesamtes vorrechnete, wird der Gebäudesektor das für 2030 angestrebte Ziel um 17 Mio. t  pro Jahr verfehlen. Weitere Regularien werden folgen.

Wie das aussehen kann zeigt beispielhaft ein Blick in die Niederlande. Ab 1. Januar 2023 müssen hier Bürogebäude mit einer Fläche von mehr als 100 m² eine Mindestenergiekennzeichnung nachweisen. Die Kennzeichnung umfasst drei Stufen. Überschreitet ein Gebäude eine definierte Energieverbrauchsgrenze, wird die Nutzung untersagt und eine energetische Sanierung vorgeschrieben. Der Handlungsdruck vor allem für Besitzer und Investoren steigt.

Technisch getrieben

Zu allererst ist festzuhalten: Nachhaltigkeit bei Gebäuden beginnt bereits bei der Planung. Building Information Modeling etwa reduziert die Wahrscheinlichkeit von Konflikten bei der späteren baulichen Umsetzung und damit umfangreiche Nachbesserungen. Eine exakte Planung hilft zudem, die Dimensionierung der Gebäudeausrüstung auf das erforderliche Maß zu beschränken. Auch die Entwicklung neuer Produktionsverfahren oder recyclebarer Materialien kann einen signifikanten Beitrag für die Öko-Bilanz eines Gebäudes leisten. All das spart Materialien, Zeit und Kosten und senkt den CO₂-Footprint eines Gebäudes.

Doch das reicht nicht, um das Ziel eines klimaneutralen Immobilienbestands 2050 zu erreichen. Die Europäische Union (EU) schätzt, dass 90 % der Gebäude in Europa, die 2050 in Gebrauch sein werden, bereits heute genutzt werden. Wir stehen also vor einer beträchtlichen Modernisierungswelle des Gebäudebestands. Deshalb regte die EU 2018 in der Klimaschutzrichtlinie Energy performance of building directive (EPBD) die Entwicklung eines so genannten „Smart Readiness Indicator“ an. Ziel: das digitale Entwicklungspotenzial eines Gebäudes zu erfassen, mit Blick auf Energieeffizienz oder die Fähigkeit mit Nutzer, Infrastrukturen und dem Netz zu interagieren. Berücksichtigt werden gesetzliche Vorgaben sowie die Bedürfnisse von Nutzern und Eigentümern. Je höher der Faktor – etwa durch den Einsatz einer Gebäudeleittechnik – desto wahrscheinlicher ist es, energetische Sanierungsziele zu erreichen. Allerdings steht eine verbindliche Nutzung eines Smart Readiness Indicators bislang aus, was der Verbreitung und dem Erfolg nicht dienen dürfte. Es braucht zusätzliche Impulse.

Wirtschaftlich attraktiv

Das Notwendige braucht das Attraktive und das bedeutet, Investitionen – auch die in Klimaschutz – müssen sich rechnen. Fragen Sie mal Geschäftsführer (-innen) eines Unternehmens in Deutschland nach dem Netto Cashflow. Vermutlich erhalten Sie eine Angabe auf den Cent genau, einschließlich der Entwicklung der letzten sechs Monate. Und nun fragen Sie, wie hoch die Energiekosten für Liegenschaften des Unternehmens pro Jahr und wie diese zu bewerten sind oder fragen Sie nach der Höhe der CO₂-Emmissionen. Die Wahrscheinlichkeit, ein Achselzucken zu erhalten, dürfte hoch sein.

Wie auch. Nachhaltigkeit wird weder im Risikomanagement abgebildet noch findet es Berücksichtigung bei der Wertermittlung einer Immobilie. Auch Investoren scheuen den finanziellen Aufwand für energetische Maßnahmen, schließlich profitieren ausschließlich die Mieter von geringeren Energiepreisen. Auch die CO₂-Besteuerung wird daran vorerst nichts ändern. Zu gering sind die finanziellen Anreize bzw. der Handlungsdruck. Zum anderen ist die energetische Leistungsfähigkeit einer Immobilie bislang schwer zu ermitteln. Vergleichsdaten fehlen.

Wie aber kann es gelingen, Klimaschutz im Wert einer Immobilie abzubilden? Welche Aspekte beeinflussen direkt oder indirekt den Immobilienwert und wirken sich damit auf Risiken aus? Einen vielversprechenden Ansatz stellte jüngst die Deutsche Unternehmensinitiative für Energieeffizienz in Kooperation mit  PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Buildings Performance Institute Europe (BPIE) vor. Der Carbon Value Analyzer, ein einfach zu bedienendes Tool, zeigt Investoren und Besitzern von Nichtwohngebäuden, wie sich Energieverbrauch und CO₂-Emission unmittelbar auf den Wert auswirken. In einer Nullpunkt-Rechnung simuliert das Tool die Wertentwicklung des Gebäudes an Hand von vier politischen und regulatorischen Einflüssen:

 Abgabe für CO₂-Emissionen, bezogen auf den Energieverbrauch

 Energieeffizienzstandards (siehe oben Beispiel aus den Niederlanden)

 energetische Sanierung gemäß der Klimastrategie

 veränderte Nachfrage seitens der Mieter, bedingt durch deren interne Vorgaben in Sachen Nachhaltigkeit

So ergeben sich je nach Energieverbrauch der Immobilie unterschiedliche Auswirkungen und in Folge dessen Szenarien für den Zeitpunkt notwendiger Sanierungsmaßnahmen. Das Tool schärft das Verständnis materieller Klimarisiken für Eigentümer und Betreiber von Nichtwohngebäuden und schafft so eine belastbare Grundlage für künftige energetische Investitionsentscheidungen.

Breite Akzeptanz

Klimaschutz ist nicht nur eine Frage der Technologie, gesetzlicher Vorgaben oder wirtschaftlicher Anreize. Es braucht eine breite gesellschaftliche Akzeptanz. Und die ist längst dabei, sich breit und dauerhaft zu etablieren. Nur einige Beispiele:

 “Entrepreneurs for Future“:während das Kabinett der Bundesregierung im Herbst 2019 zur Vorbereitung des Klimaschutzpaketes tagte und die Schüler für das Klima eintraten, schlossen auch rund 2500 Unternehmer ihre Betriebe, Büros, Läden und Online-Shops und gaben ihren Mitarbeitern für die Demos frei.

 “Leaders for climate action“. Mehr als 100 deutsche Digitalunternehmer verpflichten sich 2019 den CO₂-Fußabdruck ihrer Unternehmen zu erfassen und innerhalb der nächsten Jahre schrittweise zu reduzieren, darunter die CEOs von Telekom, Zalando, Flixbus und dem Wagniskapitalgeber Earlybird. Bis 30. Juni 2020 hat sich die Anzahl der beteiligten Unternehmen  mehr als vervierfacht.  

 Scientists for Future: im März 2019 unterzeichneten 26.800 Wissenschaftler aus Deutschland, Österreich und der Schweiz eine Stellungnahme, in der sie mehr Unterstützung für die Jugend und den Klimaschutz fordern.

 Am 30. Juni geben 16 deutsche Kreditinstitute bekannt, im Rahmen einer gemeinsam unterzeichneten Selbstverpflichtung, den Ausstoß der durch sie finanzierten CO₂-Emissionen zu erfassen und zu reduzieren.

Perspektiven schaffen

Der Klimawandel ist Fakt. Fakt ist auch, dass wir ohne fundamentale Verhaltensveränderungen in eine weitaus größere Katastrophe steuern, als wir sie derzeit im Zuge der Corona-Pandemie erleben. „Wir wissen, dass die CO₂-Emissionen Hauptverursacher für diesen Klimanotstand sind und wir wissen, dass Gewerbeimmobilien einen Anteil von 13 % am Gebäudebestand in Deutschland haben, aber 47 % der Treibhausgasemissionen aller Gebäude verantworten.“  Die Apelle Professor Hennickes anlässlich der Servparc waren eindringlich. Was können wir also tun?

Ironischerweise liegt darin auch der Ausweg. Wir haben es nämlich selbst in der Hand. Die Politik hat vorgelegt, mit einem Klimaschutzpaket und darin enthaltenen verbindlichen Zielen zur Reduzierung von CO₂-Emissionen. Daneben wurde am 29. Juni ein in diesem Umfang nie dagewesenes Konjunkturprogramm mit einem Volumen von annähernd 130 Mrd. Euro verabschiedet. Unter anderem sollen davon rund ­
1 Mrd. Euro zusätzlich bis Ende 2021 in die CO₂-Gebäudesanierung fließen was gerade für das Facility Management zusätzliche Potenziale schafft.

Überhaupt hat sich der Gebäudeservice gerade in der Pandemiezeit als system­relevant erwiesen. Darauf lässt sich aufbauen. Denn eine Betrachtungsweise, die regulative, technische und wirtschaftliche Gesichtspunkte in einen erweiterten gesellschaftlichen und ökologischen Kontext stellt, sprengt nicht nur den Rahmen üblicher Ausschreibungsroutinen. Sie schafft auch Entwicklungsperspektiven, für Investoren, Betreiber und Nutzer von Immobilien. Mehr aber noch für das Facility Management und jeden Einzelnen, der künftig einen messbaren Beitrag leisten möchte, den ökologischen Transformationsprozess mitzugestalten. Und dann wird sich Nachhaltigkeit auch dauerhaft auf der Agenda der Servparc halten. Zu hoffen bleibt das.

[1] Philipp Hildebrand, Vizepräsident von Blackrock, der mit annähernd 7,5 Billion Dollar Bilanzsumme größten Vermögensverwaltung weltweit in einem Interview mit der Tagesschau am 21. Januar 2020. Klimarisiken hätten demnach künftig direkten Einfluss auf die Ertragssituation von Unternehmen.