Lebenszykluskostenbe­­rechnung nach GEFMA 220

LZK-Berechnung nach GEFMA 220

Die Richtlinie „GEFMA 220 – Lebenszykluskostenberechnung im FM“ besteht aus zwei Teilen. Der erste Teil vermittelt die Einführung und Grundlagen zur Modellierung einer Lebenszykluskostenberechnung (LZK-Berechnung). Dabei werden vor allem die für eine LZK-­Berechnung je nach Zielsetzung zu ­treffenden Festlegungen erläutert, wie Betrachtungszeitraum, Systemgrenzen, Prognoseansatz, Berechnungsmethoden und -parameter sowie heranzuziehende Kennzahlen und Kennwerte. In der Ausgabe 4/2010 dieser Zeitschrift haben Prof. Dr. Pelzeter et al. die auf Grund­lage der Richtlinie zu treffenden Entscheidungen zur Modellierung einer LZK-Berechnung bereits ausführlich ­beschrieben.^[1] Generell setzt die Richt­linie einen Rahmen, innerhalb dessen sich unterschiedliche LZK-Berechnun­gen durchführen lassen.

Der zweite Teil der GEFMA 220 bildet mit dem Anwendungsbeispiel zur LZK-Berechnung zum Zweck des Benchmarkings nur eine der möglichen Modellierungen ab. Darauf wird auch innerhalb der Excel-Sheets in Anhang B ausdrücklich hingewiesen: „Bei der Tabellenkalkulation handelt es sich um ein Anwendungsbeispiel und nicht um ein Berechnungstool. [...] Veränderliche bauliche, technische und nutzungs­bedingte Standards führen zu differierenden Kosten, die in der Tabellenkalkulation entsprechend individuell anzusetzen sind.“^[2] Für eigene Berechnungen kann die Tabellenkalkulation ­also durchaus als Orientierungshilfe ­dienen. In dem Maße, wie Zielsetzung und Untersuchungsobjekt von dem ­Anwendungsbeispiel abweichen, müssen allerdings entsprechende eigene Anpassungen an das Berechnungsmodell (nach den Hinweisen in Teil 1) ­vor­genommen werden.

Berechnungsmodell und Berechnungsparameter

All dies vorausgeschickt wird im ­Folgenden exemplarisch eine Muster­berechnung auf Grundlage des eben ­beschriebenen Berechnungsmodells durchgeführt. Um eine Vergleichbarkeit mit den LZK-Berechnungen nach DGNB / BNB im vorangegangenen zweiten Teil der Veröffentlichungsreihe zu erhalten, wurde die Berechnung an den nötigen Stellen den Vorgaben der Zertifizierungssysteme angepasst. Die Zielsetzung der Berechnung zum Zweck des Benchmarkings entspricht der des DGNB / BNB, so dass die in dem Anwendungsbeispiel festgelegten Systemgrenzen weitgehend beibehalten werden konnten. Der Betrachtungszeitraum wurde auf 50 Jahre angepasst. Analog wurden der Kapitalzins bzw. Kalkula­tionszinssatz nominal mit 5,5%, die ­allgemeine Preissteigerungsrate mit 2,0 % und die Preissteigerungsrate für Heiz- und Elektroenergie mit 4,0 % ­angesetzt.

Berechnung der Nutzungskosten

Die Gliederung der Kostenarten zur LZK-Berechnung in der GEFMA 220 folgt der Systematik der Richtlinie GEFMA 200 und ist somit nicht in allen ­Positionen kompatibel zur DIN 18960 oder dem fm.benchmarking Bericht 2010/2011. Eine Zuordnung der im ­Anwendungsbeispiel berücksichtigen Nutzungskosten zu den Positionen des fm.benchmarking Berichtes 2010/2011 sowie ein vergleichende Gegenüberstellung ist in Tabelle 1 dargestellt. Das Ergebnis lautet, dass die in die Tabellenkalkulation des Berechnungsbeispiels einbezogenen Kostengruppen weniger als 40% aller im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 erhobenen Kostenarten abdecken. Für eine LZK-Berechnung zum Zweck des Benchmarkings – wie in dem Berechnungsbeispiel durchgeführt – ist es je nach Zielsetzung völlig legitim nur ausgewählte Kostenarten zu berücksichtigen und zum Beispiel Außenanlagendienste, nutzerbezogene IGM-Leistungen und Kapitaldienste von der Betrachtung auszuschließen. Für eine korrekte Interpretation der Ergebnisse ist dies allerdings zu beachten. Hinweise zur Berechnung der einzelnen Nutzungskostenarten liefert die Tabelle 2.

Ergebnisse der Beispielrechnung

Die Ergebnisse der Lebenszykluskostenberechnung anhand des Mustergebäudes (Neubau Bürogebäude mit 18.844 m² BGF) nach GEFMA 220 – Teil 2 sind in Tabelle 3 im Vergleich zu den Ergebnissen der Berechnungen nach DGNB / BNB dargestellt. Entsprechend der gleich gesetzten Systemgrenzen fallen die Berechnungsergebnisse auch sehr ähnlich aus. Die höheren Lebenszykluskosten in der Berechnung nach GEFMA 220 – Teil 2 lassen sich vor allem auf die stärkere Berücksichtigung der Kostengruppen „Objektbetrieb managen“ und „Objekt verwalten“ zurückführen.

Grafik 1 zeigt die Anteile der verschiedenen Kostenarten an den Lebenszykluskosten des Mustergebäudes. Da in dem Berechnungsbeispiel wie bei der LZK-Berechnung nach DGNB und BNB nicht alle anfallenden Nutzungskosten berücksichtigt werden, erscheint auch hier der Investitionskostenanteil überrepräsentiert. Zum Vergleich: Der im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 für Bürogebäude ermittelte Anteil der Nutzungskosten macht 89,9% der Lebenszykluskosten aus. Selbst unter der Einschränkung, dass beim fm.benchmarking die Mittelwerte der ­erfassten Gebäude berücksichtigt wurden und neue Gebäude ggf. hinsichtlich ihrer Nutzungskosten optimiert sind, ­ergibt sich immer noch ein Verhältnis Investitionskosten zu Nutzungskosten von mindestens 20/80%.

In Tabelle 4 sind die auf den fm.benchmarking Bericht 2010/2011 indexierten Vergleichswerte aus den LZK-Berechnungen des Mustergebäudes nach DGNB, BNB und GEFMA 220 – Teil 2 gegenübergestellt. Es zeigen sich zum Teil deutliche Ergebnisabweichungen im Vergleich der verschiedenen Berechnungsmodelle. Die Berechnung der ­Instandhaltungskosten erfolgte analog zum DGNB, da in der frühen Planungsphase keine vollständige Aufstellung auf Anlagenebene vorlag.

Fazit

Zur Durchführung einer LZK-Berechnung nach GEFMA 220 müssen zunächst die Untersuchungsziele sowie in Abhängigkeit davon die Systemgrenzen und der Betrachtungszeitraum definiert werden. Teil 1 der Richtlinie gibt hierzu die entsprechenden Hinweise. Teil 2 der Richtlinie stellt ein konkretes Anwendungsbeispiel dar und somit nur eine der innerhalb der Richtlinie möglichen Modellierungen einer Lebenszykluskostenberechnung. Diese ist auf die Zielsetzung des Benchmarkings bezogen und wurde anhand eines konkreten Gebäudes durchgerechnet. Für die Modellierung von LZK-­Berechnungen anderer Zielsetzungen und Untersuchungsgegen­stände sind entsprechende Anpassungen vorzunehmen. Das als Tabellenkalku­lation dargestellte Berechnungsbeispiel kann dabei als Ausgangspunkt und ­Orientierungshilfe dienen.

Ausblick

Im vierten Teil der Veröffentlichungs­reihe wird die Lebenszykluskostenberechnung nach DIN 18960 vorgestellt und die Serie wird mit einer Zusammenfassung sowie einer neutralen ­Gegenüberstellung der Berechnungs­ergebnisse abgeschlossen.