Berechnung der Lebenszykluskosten in der Gebäudezertifizierung
In der Gebäudezertifizierung werden für eine positive Beurteilung möglichst geringe Lebenszykluskosten gefordert. In diesem Teil der Veröffentlichungsreihe sollen die dabei anzuwendenden Berechnungsmodelle erläutert werden. Denn in der Praxis stellt sich oft die Frage: Welche Interpretationen lassen die im Rahmen einer Gebäudezertifizierung ermittelten Lebenszykluskosten zu?
LZK-Berechnung zur Gebäudezertifizierung nach DGNB und BNB
Die Berechnung der Lebenszykluskosten (LZK) in diesem Beispiel erfolgt auf Grundlage des Kriteriensteckbriefes NBV09-16 (Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude 2009 – Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus) von der DGNB (Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V.) und des Steckbriefes 2.1.1 (Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus) des BNB (Bewertungssystem nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude). Die Lebenszykluskostenberechnung wird ausschließlich zum Zweck der Gebäudezertifizierung durchgeführt und geht jeweils mit einer Gewichtung von 13,5 % in die Gesamtbewertung ein. Für eine faire Vergabe der Nachhaltigkeitszertifikate sind alle Gebäude vollständig, transparent und nachvollziehbar in gleicher Weise zu bewerten. Dies erfordert eine einheitliche Festlegung der berücksichtigten Kostenarten, Kostenkennwerte und Berechnungsparameter. Andere als direkt gebäudebezogene Kosten können aus Gründen der Vergleichbarkeit nicht berücksichtigt werden. Eine individuelle Anpassung z. B. nach Regionalfaktoren oder eine Einbeziehung der Außenanlagen ist somit im Rahmen der Zertifizierung nicht möglich. Folgerichtig weist der DGNB in seinem Handbuch ausdrücklich darauf hin, dass eine LZK-Berechnung zur Zertifizierung sich von der Variabilität eines Planungsmodells entfernt: „Möglicherweise wird ein Planer oder Investor, der die Folgekosten seiner Entscheidungen abbildet, zu anderen Kostengrößen kommen als in der Zertifizierung. Dies sollte man für eine korrekte Interpretation der Ergebnisse einer Lebenszykluskostenberechnung wissen.“[1]
Berücksichtigte Kostenarten
Welche Kostenarten gehen in die LZK-Berechnung nach DGNB und BNB ein? An Investitionskosten werden die Kostengruppen KG 300 und KG 400 nach DIN 276 berücksichtigt. Dazu kommen in der Betriebs- und Nutzungsphase ausgewählte Kostenarten innerhalb folgender Kostengruppen nach DIN 18960: KG 311 Versorgung Wasser; KG 312-316 Versorgung Energie; KG 321 Entsorgung Abwasser; KG 331-333 Reinigung; KG 352-353 Inspektion und Wartung; KG 410-420 Instandsetzung.
Diese Kostenarten decken nur bis zu 40 % der im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 ermittelten Nutzungskosten ab (siehe Tabelle 1).
Dem gegenüber werden Kostenarten, die über 60 % der im fm.benchmarking-Bericht 2010/2011 ermittelten Nutzungskosten ausmachen, in der LZK-Berechnung zur Gebäudezertifizierung nach DGNB/BNB nicht abgebildet. Wünschenswert ist zudem eine klarere definitorische Abgrenzung in dem Bereich Instandsetzung. Berechnungsmodell und -ergebnisse lassen den Schluss zu, dass neben der eigentlichen Instandsetzung nach DIN 31051/VDI 2067 Kosten im Sinne einer Erneuerung nach VDI 2067 enthalten sind.
Berechnung der Nutzungskosten in der LZK-Berechnung nach DGNB und BNB
KG 312-316 Versorgung Energie:
Die Berechnung der Energiekosten für die Versorgung mit Öl, Gas, festen Brennstoffen, Fernwärme und Strom erfolgt auf Grundlage des Bedarfs an Endenergieträgern für Raumheizung, Warmwasserbereitung, Hilfsenergie, Beleuchtung und Klimatisierung nach DIN 18599. Die benötigten Energiemengen werden in Abhängigkeit der Energieträger in Brennstoffmengen umgerechnet und mit festgelegten Einheitspreisen multipliziert. Eine Möglichkeit zur individuellen Anpassung der Einheitspreise bzw. Energiepreise ist nicht möglich.
KG 311 Versorgung Wasser/KG 321 Entsorgung Abwasser:
Die detaillierte Bestimmung der Wasserverbrauchsmenge erfolgt nach einem separatem Berechnungssteckbrief. Dabei wird der Wasserbedarf durch die im Gebäude beschäftigten Mitarbeiter abhängig vom Durchflusswert der installierten Anlagen ermittelt und mit dem Wasserbedarf für die Feuchtreinigung addiert. Die jährlichen Kosten für den Frischwasserbedarf ergeben sich über den ermittelten Verbrauchswert und dem festgelegten Einheitspreis von 2,01 €/m³. Neben dem Durchflusswert der installierten Anlagen ist eine mögliche Regen- oder Brauchwassernutzung die zweite Stellschraube für Kostenersparnisse, die auch das Abwasseraufkommen und die damit verbundenen Kosten reduziert.
KG 331-333 Reinigung:
Die Reinigungskosten ergeben sich aus den Aufwendungen für Unterhaltsreinigung, Glasreinigung und Fassadenreinigung. Die Kosten in den einzelnen Reinigungskategorien werden über festgelegte Stundensätze, Reinigungsintervalle und Leistungswerte (m²/h) ermittelt. Eine Anpassung der Berechnungskennwerte auf unterschiedliche Service Level in der Reinigung ist aufgrund der gebotenen Vergleichbarkeit im Rahmen der Gebäudezertifizierung nicht möglich.
KG 352-353 Inspektion und Wartung:
Die Berechnung der jährlichen Kosten für Inspektion und Wartung erfolgt nach festgelegten Prozentsätzen in Bezug auf die Herstellungskosten. Der mittlere jährliche Aufwand für Inspektion und Wartung beträgt für die Baukonstruktion (DIN 276, KG 300) 0,1 %. Die vorgegebenen Prozentsätze zu Ermittlung der jährlichen Kosten für die technischen Anlagen (DIN 276, KG 400) können den Beiblättern zur Berechnung entnommen werden und basieren auf AMEV/VDI 2067.
KG 410-420 Instandsetzung:
Zur Ermittlung der Kosten für die Instandsetzung der Baukonstruktion und der technischen Anlagen müssen sowohl die regelmäßigen Zahlungen für die jährliche Instandsetzung als auch die unregelmäßigen Zahlungen für Ersatzinvestitionen nach Ablauf der angenommenen Nutzungsdauer der Bauteile und technischen Anlagen berücksichtigt werden. Die jährlichen Kosten ergeben sich aus festgelegten Prozentsätzen in Bezug auf die Herstellungskosten. Die Aufwendungen für Ersatzinvestitionen sind für das betreffende Jahr unter Beachtung vorgegebener Preissteigerungsraten wie Herstellungskosten anzusetzen. Die zugrundegelegten Nutzungsdauern basieren auf AMEV und VDI 2067. Dabei ist auf eine vollständige Berücksichtigung der Ersatzinvestitionen für Bauteile und Komponenten der KG 300 und KG 400 nach DIN 276 mit einer geringeren Nutzungsdauer als dem Betrachtungszeitraum zu achten. Mit den Ersatzinvestitionen verbundene Dienstleistungskosten, z. B. für Planungsleistungen, Installation, Rückbau und Entsorgung der auszutauschenden Bauteile und Komponenten, werden in der Berechnung vernachlässigt.
Festgelegte Kostenkennwerte und Berechnungsparameter
Die LZK-Berechnung zur Gebäudezertifizierung nach DGNB/BNB erfolgt über einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren. Das Ergebnis wird als Barwert (netto) berechnet und auf den m² BGF bezogen. Für die Barwertermittlung sind folgende Zinssätze festgelegt: Eine jährliche Preissteigerung von 2 % und ein Kapitalzins von 5,5 %. Abweichend von der allgemeinen Teuerungsrate wird für Heiz- und Elektroenergie eine jährliche Preissteigerung von 4 % angesetzt.
Ergebnisse der Beispielrechnung
Zum Vergleich der verschiedenen Verfahren zur LZK-Berechnung fiel die Auswahl auf ein Musterobjekt Neubau Bürogebäude mit 18.844 m² BGF. Die Ergebnisse der LZK-Berechnung nach DGNB/BNB sind in Tabelle 2 gegenübergestellt. Die geringen Unterschiede ergeben sich durch leicht veränderte Vorgaben der Kostenkennwerte in dem Berechnungen nach BNB Steckbrief 2.1.1 und DGNB Steckbrief NBV09-16.
Die Grafiken 1 und 2 zeigen die Anteile der einzelnen Kostengruppen an den gesamten Lebenszykluskosten in den jeweiligen Berechnungen. Im Vergleich zu einer Vollerhebung aller anfallenden Nutzungskosten erscheint der Investitionskostenanteil überrepräsentiert. Zum Vergleich: Der im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 für Bürogebäude ermittelte Anteil der Nutzungskosten macht 89,9 % der Lebenszykluskosten aus. Bei einer zusätzlichen Berücksichtigung der Sanierungskosten würde der Nutzungskostenanteil sogar über 90 % steigen. Da diese jedoch stark projektabhängig variieren und nicht periodisch anfallen, sind sie in Benchmarkings schwer vergleichbar.
In Tabelle 3 werden die in der LZK-Berechnung an dem Beispielgebäude ermittelten jährlichen Aufwendungen an Nutzungskosten mit den im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 ermittelten Nutzungskosten verglichen. Da es sich bei dem untersuchten Mustergebäude um einen Neubau handelt, sind als Referenzen eher die 25 %-Quartile als die Mittelwerte anzusehen. Der Vergleich wird im weiteren Verlauf der Veröffentlichungsreihe um die Ergebnisse der anderen Berechnungsmodelle erweitert, um Rückschlüsse über die methodischen Effekte auf die einzelnen Berechnungsergebnisse zu ermöglichen.
Fazit
Die Gegenüberstellung der im fm.benchmarking Bericht 2010/2011 und in der LZK-Berechnung nach DGNB/BNB berücksichtigten Nutzungskosten in Tabelle 1 verdeutlicht, dass für andere Anwendungszwecke als für die Zertifizierung auch auf andere Berechnungsmodelle zurückgegriffen werden sollte. Denn beispielsweise für einen Variantenvergleich in der Projektentwicklung oder eine Analyse von Nutzungskostenabrechnungen werden an ein Berechnungstool andere Anforderungen gestellt. Erstens sollten die zu erwartenden Nutzungskosten möglichst vollständig in die Berechnung eingehen und zweitens sollte das Berechnungsmodell eine möglichst hohe Flexibilität in der Anpassung auf das einzelne Untersuchungsobjekt bieten.
Ausblick
Nachdem im ersten Teil der Veröffentlichungsreihe die Bedeutung von Benchmarks für die Lebenszykluskostenberechnung erläutert wurde, folgt in Teil 3 die Berechnung des Mustergebäudes nach GEFMA 220. In Teil 4 wird das Verfahren nach DIN 18960 vorgestellt. Im letzten Teil schließt die Serie mit einer Zusammenfassung und neutralen Gegenüberstellung der Berechnungsergebnisse ab.
