Büronebenkosten in Deutschland weiter rückläufig
Zum dritten Mal in Folge sind die Durchschnittswerte der Büro-Nebenkosten[1] in der OSCAR-Analyse[2] von JLL sowohl für klimatisierte als auch für nicht-klimatisierte Gebäude im Jahresvergleich rückläufig. Mit 3,84 Euro/m²/Monat ist bei klimatisierten Objekten ein um sechs Cent (minus 1,5 %) niedrigerer Durchschnittswert als im Vorjahr zu notieren, um drei Prozent wurde damit der Fünfjahresschnitt unterschritten. Eine nur minimale Reduktion von jeweils einem Cent gegenüber dem Vorjahr und dem Fünfjahresschnitt zeigen nicht-klimatisierte Gebäude (3,34 €/m²/Monat).
Differenziert ist das Bild bei der Analyse der Büro-Nebenkosten in den Immobilienhochburgen - gemittelt über klimatisierte und nicht-klimatisierte Gebäude hinweg. Leichten Anstiegen in Frankfurt (+ 4 Cent auf 3,85 € / m² / Monat) und Berlin (+ 0,03 € auf 3,71 € / m² / Monat) stehen Rückgänge in München (minus 7 Cent auf 3,75 € / m² / Monat), in Köln (ebenfalls minus 7 Cent auf 3,43 € / m² / Monat) und sogar um 0,15 € in Hamburg (3,49 € / m² / Monat) gegenüber. Stabil zeigen sich die Nebenkosten in Düsseldorf und Stuttgart. Frankfurt ist bei den Nebenkosten die mit deutlichem Abstand teuerste Metropole. „Der überdurchschnittliche Hochhausanteil ist ein Grund, dass die Mainmetropole die höchste ‚zweite Miete‘ verzeichnet“, so Detlef Kalthoff, Head of Property Management JLL Germany. Kalthoff weiter: „Hochhäuser verfügen in der Regel über eine höhere Ausstattungsqualität als kleinere Gebäude, daher fallen hier im Durchschnitt auch höhere Nebenkosten an. Vor allem bei den Positionen Wartung und Strom sind deutliche Unterschiede zu beobachten, da Hochhäuser meist klimatisiert sind.“ Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 7 werden in Hamburg und Köln gezahlt.
Bemerkenswert ist die Entwicklung der Gesamtbürokosten, also der Kosten, die ein potentieller Mieter insgesamt durch Miete, dargestellt durch die gewichtete Durchschnittsmiete, und den Nebenkosten in den Big 7 tragen muss. Erstmals liegen die Gesamtkosten in Berlin am höchsten (24,82 € / m² / Monat) und damit höher als in Frankfurt (24,02 € / m² / Monat). Verantwortlich dafür sind die hohen Durchschnittsmieten in der Hauptstadt, die allein im Laufe des Jahres 2018 um rund 17 % zugelegt haben. Durch den starken Anstieg der Durchschnittsmieten beträgt der Anteil der Nebenkosten an den Gesamtbürokosten in Berlin mittlerweile nur noch knapp 15 %, dem mit Abstand niedrigsten Niveau in den Big 7. Den höchsten Nebenkostenanteil verzeichnet Stuttgart mit knapp 20 %. Die größte Veränderung unter den Nebenkosten konnte über einen längeren Zeitraum hinweg bei den Heizkosten registriert werden: sie unterschritten 2018 den Fünf-Jahresschnitt um zwölf (klimatisierte Objekte) bzw. 14 % (nicht-klimatisierte Objekte). Im fünften Jahr in Folge kann in beiden Gebäudearten eine rückläufige Kostenentwicklung bilanziert werden. „Der beachtliche Rückgang der Heizkosten kann als positives Ergebnis anhaltender Nachhaltigkeitstrends in Gestalt fortlaufender energetischer Sanierungen im Bestand und anhaltender Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard verzeichnet werden“, so Kalthoff. Künftig sei aber durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, beispielsweise durch eine CO2-Steuer, eine gegenläufige Entwicklung zu erwarten. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zu den Vorjahren weiterhin leicht rückläufig. „Für beide Ausstattungsqualitäten gilt, dass die laufende Anpassung von Leistungsinhalten sowie die regelmäßige Neuausschreibung und Verhandlung von Facility Management-Dienstleistungen eine gewisse Stabilität innerhalb dieser Kostengruppe bringen kann“, so Kalthoff. Bei den meisten Nebenkostenarten war im Jahresvergleich eine stabile Entwicklung zu sehen, dazu zählen die öffentlichen Abgaben, Versicherungskosten, Stromkosten, Bewachung und Hausmeisterkosten.
Die öffentlichen Abgaben haben mit rund 15 (klimatisiert) bzw. 16 % (nicht klimatisiert) den größten Anteil an den gesamten Nebenkosten. Dazu zählen Abfallentsorgung, Straßenreinigung sowie der mit einem Anteil von drei Viertel größte Posten, die Grundsteuer. In den sieben Immobilienhochburgen blieben die Hebesätze für die Grundsteuer B im Jahresvergleich stabil – bis auf Stuttgart: hier wurde um knapp 20 % gesenkt. Am höchsten sind sie mit 810 % in Berlin, am niedrigsten mit 440 % in Düsseldorf und 420 % in Stuttgart, dazwischen sind Frankfurt (500 %), Köln (515 %), München (535 %) und Hamburg (540 %) zu finden. Die Stromkosten sind bei klimatisierten Gebäuden wie auch bei nicht-klimatisierten Gebäuden im zweiten Jahr in Folge stabil geblieben, im Fünfjahresvergleich schlägt allerdings bei nicht-klimatisierten Bürogebäuden ein Plus von rund 3,9 % zu Buche, bei klimatisierten Gebäuden dagegen ein Rückgang von 1,3 %. „Verbrauchsoptimierungen durch neue und verbesserte technische Anlagen in Kombination mit der Realisierung energieeinsparender Maßnahmen im Bestand wirken der steigenden Kostenentwicklung am Strommarkt entgegen“, so Kalthoff. Die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen sind im fünften Jahr in Folge stabil geblieben. Prämienerhöhungen aufgrund von witterungsbedingten Schäden wurden durch einen starken Preiswettbewerb unter den Anbietern kompensiert. Im Bereich Bewachung gilt ein künftiger Kostenanstieg durch erhöhte und erweiterte Servicelevel (Belegschaft, Präsenzzeiten, komplexere Sicherheitstechnik) weiterhin als wahrscheinlich. Die deutlich höheren Hausmeisterkosten in klimatisierten Gebäuden lassen sich durch eine höhere Komplexität der technischen Anlagen erklären. Als einzige Nebenkostenkategorie zeigen die Verwaltungskosten eine Aufwärtstendenz. Die Berechnung der Managementhonorare spiegelt ein wachsendes Mietniveau über alle Gebäudegruppen hinweg wider. „Eine Trendumkehr ist vor dem Hintergrund weiter steigender Mietpreise nicht zu erwarten“, so Detlef Kalthoff.
[1] Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2019 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2018. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt.
[2] Die Grundlage für die Auswertungen im OSCAR 2019 bilden die Nebenkostendaten von insgesamt 380 Büroimmobilien mit einer Gesamtfläche von rund 4,31 Millionen m². Der Umfang der Stichprobe liegt damit in etwa auf dem Niveau der Vorjahresanalyse. Der Anteil der Gebäude, die bereits im Vorjahr bewertet wurden, liegt bei 68 %.
