BNP Paribas Real Estate: Investmentmarkt Deutschland weiterhin spitze

In den ersten drei Quartalen 2019 wurden bundesweit knapp 43,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert. Damit liegt das Ergebnis noch einmal leicht über dem bereits außergewöhnlichen Vorjahresumsatz. Nur in den ersten drei Quartalen 2007 wurde aufgrund des sehr hohen Portfolioanteils ein höheres Transaktionsvolumen registriert. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 13,6 Mrd. € belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 56,7 Mrd. €. Dies ergibt die Analyse von BNPParibas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

·Das bereits überdurchschnittliche Vorjahresergebnis wurde mit rund 43,1 Mrd. € (+1 %) noch einmal leicht gesteigert.

·Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten (nach 2007)

·Einzeldeals in etwa auf Vorjahresniveau

·Paketverkäufe haben nicht zuletzt aufgrund von Unternehmensbeteiligungen zugelegt (+5 %) 

·Büro-Investments mit 52 % (22,4 Mrd. €) klare Nummer eins der Assetklassen

·Berlin wird im laufenden Jahr erstmals mehr als 10 Mrd. € Investmentumsatz erzielen.

·Netto-Spitzenrenditen haben in mehreren Standorten weiter nachgegeben.

·Knapp 1200 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

·Anteil ausländischer Käufer bei rund 36 %

„Die sich abschwächende Konjunktur spiegelt sich bislang auf den Investmentmärkten nicht wider. Gleiches gilt für eine ganze Reihe von globalen Risikofaktoren; auch diese haben das Investoreninteresse nicht sinken lassen. Ganz im Gegenteil: Sowohl nationale als auch internationale Anleger sind weiterhin händeringend auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten. Bestes Beispiel ist der von BNP Paribas Real Estate begleitete Verkauf des Millenium-Portfolios für gut 2,5 Mrd. € , das sich Commerzreal gesichert hat. Hierbei handelt es sich um die größte jemals getätigte Immobilientransaktion in Deutschland, wobei das überproportional starke Interesse einer Vielzahl von global aktiven Investoren die Attraktivität der deutschen Immobilienmärkte eindrucksvoll unterstreicht. Ein weiterer Beleg dafür ist die wachsende Bedeutung von Minderheitsbeteiligungen an Immobilienplattformen. Anleger, die aufgrund des mangelnden Angebots keine entsprechenden Objekte für großvolumige Immobilieninvestitionen finden, engagieren sich zunehmend über eine Beteiligung an bestehenden Beständen - teilweise zwar mit vergleichsweise geringen Prozentsätzen, gemessen am absoluten Volumen aber trotzdem signifikanten Volumina. Beispiele sind der Einstieg der Investmentgesellschaft FFP (Peugeot-Brüder) und von Madison bei der Signa Prime Selection (jeweils 5 %) sowie von der TLG, die 13 % von Aroundtown übernommen hat. Insgesamt haben derartige indirekte Beteiligungen in den ersten drei Quartalen über 2,5 Mrd. € zum Transaktionsvolumen beigetragen. Aus heutiger Sicht spricht viel dafür, dass dieser Trend zukünftig noch an Bedeutung gewinnen wird. Für das unverändert große Interesse der Anleger an deutschen Immobilien gibt es durchaus nachvollziehbare Gründe. Eine wesentliche Rolle spielt natürlich das sehr attraktive Finanzierungsumfeld, das auch bei sinkenden Renditen noch eine im Vergleich zu anderen Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung ermöglicht.

Darüber hinaus sind die nach wie vor guten Perspektiven der Nutzermärkte von entscheidender Bedeutung. Beim Büroflächenumsatz in Deutschland wurde in den ersten drei Quartalen erneut ein Rekord aufgestellt und die Arbeitslosenzahlen sind aktuell weiter gesunken. Perspektivisch dürften sich außerdem die demografische Entwicklung und der War for Talents stabilisierend auf die Nachfrage auswirken, sodass die Büromärkte auch bei einer etwas schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weniger stark betroffen sein dürften als in früheren Zyklen. Gleichzeitig setzt sich das Mietpreiswachstum fort, womit die Voraussetzungen für künftige Wertsteigerungen weiterhin gegeben sind. Aber auch die Überlegung, dass Immobilien langfristig immer noch eine überproportionale Sicherheit garantieren, gerade wenn es aufgrund der globalen Risikofaktoren zu einem größeren externen Schock kommen sollte, von dem Anlagen in anderen Assetklassen vermutlich spürbar stärker betroffen wären, spielt aus Investorensicht eine wichtige Rolle“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.    

Auf Einzeldeals entfallen gut 30,8 Milliarden Euro und damit lediglich 1 % weniger als im Vorjahr, als eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Damit hat sich ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen etwas verringert, beläuft sich aber immer noch auf fast 72 %. Zugelegt haben demgegenüber Paketverkäufe, die 12,25 Milliarden Euro zum Ergebnis beitragen (+5 %). Ein nicht unerheblicher Anteil hiervon entfällt auf die bereits erwähnten Unternehmensbeteiligungen, wohingegen direkte Portfoliokäufe bislang auf eher moderate Umsätze kommen. Da sich einige sehr großvolumige Pakete in der konkreten Vermarktung befinden, wird der Portfolioumsatz im Schlussquartal des Jahres aber noch deutlich anziehen.

Mit einem Anteil von gut 52 % am Gesamtumsatz liegen Büroobjekte mit weitem Abstand an der Spitze aller Assetklassen. Die erzielten gut 22,4 Mrd. € bedeuten gegenüber dem Vorjahreswert eine nochmalige Steigerung um 20 %. Für die positive Einstellung der Investoren sind dabei vor allem die aktuell gute Situation sowie die mittelfristig positiven Perspektiven der Büromärkte ausschlaggebende Faktoren. Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsimmobilien mit gut 7,5 Mrd. € und einem Anteil von 17,5 %. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Rückgang um 15 %. Trotz der Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa stellt dies das schwächste Ergebnis der letzten fünf Jahre dar. Die Anpassungsprozesse im Retailbereich sind noch nicht abgeschlossen, was sich auch auf den Investmentmärkten widerspiegelt. Nahezu auf Vorjahresniveau bewegen sich Logistikobjekte mit 4,97 Milliarden Euro und einem Anteil von 11,5 %, die sich damit auf einem deutlich höheren Niveau als in der Vergangenheit eingependelt haben. Hotelverkäufe fallen knapp 16 % niedriger aus und tragen 2,46 Milliarden Euro (6 %) zum Umsatz bei. Trotzdem können sie ihren seit einigen Jahren spürbar gestiegenen Stellenwert damit erneut bestätigen. Im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden 1,55 Mrd. € erfasst und damit rund 14 % weniger als im Vorjahr. 

Der Anteil ausländischer Käufer hat sich auch im dritten Quartal relativ stabil entwickelt. Insgesamt haben sie bislang rund 36 % zum Umsatz beigetragen und bewegen sich damit leicht unter dem langjährigen Schnitt. Bezüglich der Herkunft der internationalen Käufer zeigen sich die grundsätzlichen Strukturen vergleichsweise stabil. An der Spitze stehen mit einem Anteil von gut 21 % europäische Anleger, gefolgt von nordamerikanischen Investoren, die 7,5 % zum Resultat beitragen. Etwas geringer als im Vorjahr fiel die Beteiligung asiatischer Anleger und von Käufern aus dem Nahen Osten aus, die jeweils für knapp 4 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Es spricht aber vieles dafür, dass sich dieser Anteil in den letzten Monaten dieses Jahres erhöhen dürfte. Bemerkenswert ist, dass ausländische Anleger auch im Portfoliobereich, also dem Segment, in dem sie traditionell stark sind und häufig sogar mehr als deutsche Käufer investiert haben, lediglich auf 43 % kommen.

Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) steuern gut 25,7 Milliarden und damit 60 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Dieses Resultat liegt nur unwesentlich (-2 %) unter der im Vorjahr aufgestellten Bestmarke. Allerdings sind spürbare Unterschiede zwischen den einzelnen Städten zu beobachten. Nicht zu bremsen ist Berlin, wo bereits Objekte für 9 Milliarden Euro neue Eigentümer fanden, womit der Vorjahreswert noch einmal fast verdoppelt wurde. Die Hauptstadt wird 2019 die 10-Milliarden-Euro-Schwelle beim Investmentumsatz locker überspringen“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Positiv entwickelt hat sich das Transaktionsvolumen auch in München. Die erfassten 5,08 Milliarden Euro (+4 %) stellen das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar; nur 2007 lag das Volumen noch leicht höher. Auch der Kölner Markt steht mit knapp 1,36 Milliarden Euro glänzend dar (+5 %) und verzeichnete lediglich 2017 ein etwas besseres Ergebnis. In den übrigen Städten waren dagegen teilweise recht deutliche Umsatzrückgänge zu beobachten, wofür in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot, vor allem im großvolumigen Segment verantwortlich ist. Unterstrichen wird diese Einschätzung von den gleichzeitig noch einmal leicht gesunkenen Renditen, in denen das nach wie vor starke Interesse der Anleger zum Ausdruck kommt. Platz drei im bundesweiten Ranking belegt Frankfurt mit gut 4,13 Milliarden Euro (-39 %). Aufgrund einiger sich in der Vermarktung befindlicher Großobjekte wird das Investmentvolumen in der Bankenmetropole im vierten Quartal aber noch einmal deutlich anziehen. Zu wenig Produkt ist auch für die niedrigeren Resultate in Hamburg mit 2,78 Milliarden Euro (-31 %) und Düsseldorf mit 1,93 Milliarden Euro (-32 %) der entscheidende Grund. Stuttgart hat sich mit gut 1,43 Milliarden Euro (-8 %) gut geschlagen und kann sich über das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten freuen.

„Die unverändert hohe Marktdynamik kommt auch in teilweise weiter gesunkenen Renditen zum Ausdruck. In Berlin, München, Frankfurt und Hamburg haben sie im dritten Quartal noch einmal um fünf Basispunkte nachgegeben. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,65 %, gefolgt von München mit 2,75 % sowie Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,90 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im dritten Quartal in insgesamt vier Städten noch einmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte“, ergänzt Zorn.

„Die Dynamik der Investmentmärkte wird auch in den letzten drei Monaten anhalten. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem die noch länger sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen sowie die nach wie vor kaum vorhandenen Anlagealternativen, die annehmbare Eigenkapitalrenditen bei überschaubarem Risikoprofil in Aussicht stellen. Solange nicht einer der momentan vorhandenen globalen Krisenherde außer Kontrolle gerät, werden Immobilien gerade für Großinvestoren weiterhin eines der wichtigsten Anlageziele bleiben. Dies gilt nicht zuletzt in einer vergleichsweise stabilen Volkswirtschaft wie Deutschland. Berücksichtigt man darüber hinaus, dass sich eine ganze Reihe von großvolumigen Einzel- als auch Portfoliodeals auf der Zielgeraden befinden, ist erneut von einem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen auszugehen. Für das Gesamtjahr zeichnet sich aus heutiger Sicht ein Transaktionsvolumen zwischen 58 und 60 Mrd. € ab. Aber auch ein erneutes Überschreiten der 60-Milliarden-Euro-Schwelle liegt durchaus im Bereich des Möglichen. Vor diesem Hintergrund kann für den einen oder anderen Standort eine weitere leichte Yield Compression im laufenden Jahr ebenfalls nicht ausgeschlossen werden“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.