fm.benchmarking Bericht 2023
Für FACILITY MANAGEMENT haben wir einen genaueren Blick in die Inhalte des aktuellen fm.benchmarking Berichts geworfen. Dabei ist bei den folgenden Interpretationen zu beachten, dass sich die Kennzahlen auf das Bezugsjahr 2021 beziehen. Die aufgeführten Kosten stehen somit unter dem Einfluss des zweiten Jahres unter COVID-19, während der russisch-ukrainische Krieg bzw. die damit verbundenen Energiekriese noch keine Auswirkungen zeigen.
Reaktive Instandhaltung nimmt zu
In Reaktion auf die COVID-19 Pandemie sind im Vergleich zur sonstigen Kostenentwicklung einige Trends erkennbar, die sich – aus Sicht der Autoren zum Teil recht unerwartet – in der Betrachtung verschiedener Gebäudetypen divergent verhalten. So sind beispielsweise die Instandsetzungskosten bei einigen Gebäudetypen deutlich gestiegen, während bei anderen Nutzungstypen der Eindruck entsteht, dass sie bei vielen Betreibern nahezu ausgesetzt wurden.
Mit Blick auf die Instandhaltungsrate war bereits in den Vorjahren eine deutliche Abweichung zwischen den in der Fachliteratur genannten Raten und der im Rahmen des fm.benchmarking Berichts festgestellten, tatsächlichen Aufwänden erkennbar. Hier lagen die Praxiswerte immer deutlich unter den Literaturangaben, was in Hinblick auf unterschiedliche Instandhaltungsstrategien, längere Nutzungsdauern und ähnliches nicht unplausibel ist. Im gegenwärtigen Bericht ist die Instandhaltungsrate, hier die Instandhaltungskosten in Relation zu den Errichtungskosten (KGR 300 und 400), weiter gesunken. Während sie bei Bürogebäuden vor einigen Jahren bei rund 1,1 % lag, beträgt die Instandhaltungsrate nun nur noch 0,64 %.
Ebenso wie die Instandhaltungsrate lässt auch das Verhältnis der Inspektions- und Wartungskosten zu den Instandsetzungskosten in der Gesamtheit des Marktes auf einen zunehmen hohen Anteil reaktiver Instandhaltungsstrategien schließen. Diese Entwicklung ist sehr kritisch zu betrachten, da durch längerfristig ausbleibende Instandhaltungsmaßnahmen eine Wertminderung der Gebäude verstärkt wird.
Aufwände für Reinigung gestiegen
Die Kosten für Reinigungs- und Pflegedienste liegen gebäudeübergreifend bei durchschnittlich 10,68 €/m² BGF (Mittelwert, netto) und sind somit leicht gestiegen. Mit 37,87 €/m² BGF fallen die höchsten Kosten in diesem Bereich bei den Krankenhäusern an, während die Wohngebäude mit 0,96 €/m² das Schlusslicht bilden. Die geringeren Kosten bei Wohngebäuden sind nicht ungewöhnlich, da hier in der Regel nur die Aufwände für Allgemeinflächen enthalten sind. Die Kosten für die Mietflächen werden hingegen seitens der Mieter getragen.
Die Kosten für Reinigungs- und Pflegedienste von Bürogebäuden liegen bei 13,44 €/m² BGF und werden mit rund 80 % maßgeblich durch die Unterhaltsreinigung bestimmt. Es folgen die Aufwände für die Glasreinigung (1,05 €/m²) und Sonderreinigung (0,85 €/m² BGF). Weitere Teilleistungen bilden die Fassadenreinigung, die Grundreinigung sowie Schornsteinfegerdienste.
Die dargestellten Gebäudenutzungskosten hängen im Einzelfall immer von den jeweiligen Gebäudeeigenschaften und den Anforderungen an die entsprechenden Leistungen ab. Unter Berücksichtigung dieser Parameter sollte ein Vergleich der eigenen Kosten mit den Marktwerten erfolgen. Somit ist es oft zielführender, das 25 %-Quartil („beste 25 % des Marktes“) als Benchmark heranzuziehen als den Mittelwert.
Schwerpunktthema
Parallel zum Thema Kosten sind Entscheider aktuell mit einer Vielzahl herausfordernder und zugegeben spannenden Themen konfrontiert. New Work gehört in der Theorie bereits zum Standard – steckt in der Praxis jedoch noch meist in den Kinderschuhen. Dies bestätigte auch die Markbefragung „New Work – Neue Arbeitswelten aus Sicht des FMs“, welche rotermund.ingenieure im Sommer 2022 durchgeführt hat. Von den Befragten schätzte die Mehrheit derer die New Work umsetzen den Etablierungsgrad auf „mittel“ ein. Es hapert aus Sicht des FMs insbesondere im Bereich Digitalisierung – auch wenn mehr als die Hälfte angab, dass diese merklich vorangetrieben wird – mit noch viel Luft nach oben. Der Blick in die Zukunft zeigte, dass New Work in nahezu allen Unternehmen und Organisationen (noch) mehr in den Fokus rücken soll. Der Bereich der Arbeitsplatzgestaltung ist laut der Marktumfrage in der Regel der erste und bis dato ausgeprägteste Bereich, welcher bei der Umsetzung von New Work Beachtung findet. Die Schnittstelle zum FM liegt dabei an mehreren Stellen: Zum einen müssen Leistungsfähigkeit, Sicherheit und Gesundheit der Mitarbeiter sichergestellt sein, ebenfalls können Nutzungsqualitäten durch die Neugestaltung von Arbeitsplatzkonzepten erhöht werden – zum anderen bietet es Potenzial z. B. Reinigungskonzepte neu zu denken, woraus wiederum Vertragsanpassungen hervorgehen (sollten).
Auf 25 Seiten finden Sie im fm.benchmarking Bericht 2023 die ganze Auswertung zur Markumfrage. Machen Sie ich ein Bild vom aktuellen Status und der Motivation zu New Work in diversen Branchen – sowohl ganz allgemein als auch im Facility Management.
Eigene Kosten fokussieren
Aufschluss über die Höhe Ihrer aktuellen Kosten gibt die kostenfreie Teilnahme am fm.benchmarking. Im Rahmen dieses Gebäudenutzungskostenvergleichs erhalten Sie neben einem gratis Exemplar des fm.benchmarking Berichts eine individuelle Datenanalyse je Gebäude mit Vergleich zu aktuellen Marktwerten. Dadurch werden Kostenabweichungen und -veränderungen ersichtlich, die die Grundlage für die Ableitung von konkreten Maßnahmen zur Kostenreduktion bilden. Umfassende Informationen zum Umgang mit den eigenen Kennzahlen sowie zur Optimierung der Gebäudenutzungskosten finden sich natürlich ebenfalls im fm.benchmarking Bericht.
Der fm.benchmarking Bericht 2023 ist in gedruckter Form über rotermund.ingenieure, die beteiligten Verbände sowie über den Buchhandel erhältlich.
fm.benchmarking
Mit dem fm.benchmarking erhebt die Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG (rotermund.ingenieure) kontinuierlich Immobiliennutzungskosten und verwaltet dadurch die größte branchenübergreifende Datenbank für Nutzungskosten auf Vollkostenbasis in Deutschland. Im aktuellen Bericht wurden Gebäude mit einer gesamten Bruttogrundfläche von über 116 Mio. m² ausgewertet.
20 Jahre Benchmarking im FM
Im Mai 2002 wurde der „Arbeitskreis Benchmarking IFMA Deutschland“ bereits unter der Leitung von Prof. Uwe Rotermund gegründet. Ziel war es, in einer Benchmarking-Studie eine Methodik zur Erstellung belastbarer Kennzahlen zu entwickeln. Aus dieser Arbeit entstand der IFMA Benchmarking Report, der im Jahr 2003 erstmalig erschienen ist. Obwohl damals „nur“ 130 Liegenschaften mit einer Fläche von über 2,5 Mio. m² BGF ausgewertet wurde, sprach Géza-Richard Horn, damaliger Präsident von IFMA Deutschland e.V., im Vorwort von dem „größten Benchmarking Pool im deutschsprachigen Raum. Aufgrund des großen Zuspruchs wurde das Benchmarking fortgeführt. 2009 fand eine wesentliche Umstrukturierung des Benchmarkings statt. Mit den Fachverbänden gefma e.V. und RealFM e.V. als Kooperationspartner und der Fachhochschule Münster als wissenschaftliche Unterstützung wurde die Zahl der Beteiligten deutlich erhöht. Erstmals erschien der Bericht, nun mit der Betrachtung einer Gesamtfläche von 6,8 Mio. m² BGF, unter seinem heutigen Namen fm.benchmarking Bericht. Dieser erscheint bis heute jährlich, seit 2016 jeweils zusätzlich mit einem Schwerpunktthema und unterteilt in mittlerweile 16 verschiedene Gebäudetypen.
Das fm.benchmarking findet auch heute noch unter der Leitung von Prof. Uwe Rotermund als verbandsoffenes Projekt in Kooperation mit der FH Münster, DGNB GmbH, IFMA Austria | FMA, IG Lebenszyklus Bau, gefma e.V., RealFM e.V. sowie der SVIT Schweiz statt. Die Initiative wird als kostenneutrales Projekt erst durch das Engagement mehrerer namhafter Sponsoren ermöglicht.
