fm.benchmarking Bericht 2015
Anfang Februar ist der der fm.benchmarking Bericht 2015 mit Nutzungs- und Lebenszykluskosten zu verschiedenen Gebäudetypen erschienen. In der von rotermund.ingenieure in Kooperation mit den Verbänden GEFMA e.V. und RealFM e.V. herausgegebenen Publikation wurden Gebäude mit einer gesamten Bruttogrundfläche von über 78 Mio. m² ausgewertet.
Gebäudenutzungskosten
In der Grafik 1 werden die Gebäudenutzungskosten nach Gebäudetypen auf Ebene der Führungskennzahlen dargestellt. Die höchsten Gesamtkosten (Mittelwerte, Netto) weisen die Krankenhäuser mit 200 €/m²BGF auf. Darauf folgen die Laborgebäude mit 166 €/m²BGF, die Bürogebäude mit 157 €/m²BGF und die Industriegebäude mit 131 €/m²BGF. Für die weiteren Gebäudetypen sind geringere Gesamtkosten aufgeführt, da hier weniger Kostenarten, so z.B. keine Kostenarten des nutzerbezogenen, infrastrukturellen Gebäudemanagements, ausgewertet wurden.
Die Aufteilung der Gesamtkosten in die unterschiedlichen Kostenarten eines Gebäudes hängt im Einzelfall immer stark von den jeweiligen Leistungen ab. Einen starken Einfluss haben auch verschiedene Finanzierungsmodelle, die sich in den Kosten des kaufmännischen Gebäudemanagements widerspiegeln.
Für die Bürogebäude liegen im Mittel die aufsummierten Kosten des gebäudebezogenen, infrastrukturellen Gebäudemanagements (IGM Gebäude) – Hausmeister-, Reinigungs-, Außenanlagendienste – bei ca. 14 €/m²BGF. Die Kosten des nutzerbezogenen, infrastrukturellen Gebäudemanagements (IGM Nutzer) – unter anderem Verpflegungs-, Umzugs-, Sicherheitsdienste – betragen knapp 48 €/m² BGF. Den größten Anteil machen dabei die Verpflegungsdienste mit ca. 23 €/m²BGF aus. Ausschließlich des Kapitaldienstes (43 €/m²BGF), betragen die Kosten des sonstigen kaufmännischen Gebäudemanagements (KGM) – unter anderem Vertragsmanagement, Kostenplanung/-kontrolle, Objektbuchhaltung – 10,50 €/m²BGF.
Kostenfokus technisches Gebäudemanagement von Büroimmobilien
Die Kosten des technischen Gebäudemanagements (TGM) – Instandhalten, Betreiben usw. – belaufen sich auf rund 24 €/m²BGF. Wie in Grafik 2 dargestellt, entfällt der größte Anteil davon auf die Instandhaltungskosten mit ca. 70%. Diese setzen sich wiederum aus ca. einem Drittel Wartungs-/Inspektionskosten sowie aus zwei Drittel Instandsetzungskosten zusammen. Dies lässt in der Gesamtheit des Marktes auf einen hohen Anteil reaktiver Instandhaltungsstrategien schließen. Bei einer vorbeugenden Instandhaltung wäre das Verhältnis stärker in Richtung Wartung/Inspektion verschoben. Ein weiterer großer Kostenblock ist der des Betreibens/Betriebsführens, der mit ca. 17% der TGM-Kosten 4 €/m² BGF beträgt.
Kostenfokus Reinigungs- und Pflegedienste von Büroimmobilien
Der Mittelwert der Reinigungs- und Pflegedienste von Büroimmobilien liegt auf Basis der aufsummierten Unterkostenarten bei ca. 9 €/m²BGF. Davon entfallen etwa 70% auf die Unterhaltsreinigung. Die Kosten der Glas- und Fassadenreinigung betragen zusammen ca. 1,30 €/m²BGF.
Die hier dargestellten Gebäudenutzungskosten hängen im Einzelfall natürlich immer vom den jeweiligen Gebäudeeigenschaften und den Anforderungen an die jeweiligen Leistungen ab. Unter Berücksichtigung dieser Parameter sollte ein Vergleich der eigenen Kosten mit den Marktwerten erfolgen. Als Benchmark ist es somit oft zielführender das 25%-Quartil („beste 25 % des Marktes“) heranzuziehen als den Mittelwert
Optimierung durch Benchmarking
Ein externes Benchmarking dient als wichtiges Instrument zur Standortbestimmung der eigenen FM-Kosten. Auf Basis dieser Standortbestimmung lassen sich weitere Schritte zur Kosten- und Qualitätsoptimierung der eigenen FM-Organisation durchführen.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Prüfung und Optimierung der internen oder externen Leistungen. Der jeweilige Anteil externer und interner Leistungen wird durch das gewählte Bertreibermodell und Betriebskonzept definiert, das hinsichtlich der strategischen Ausrichtung ebenfalls einer Prüfung unterzogen werden sollte. Die wichtigsten Meilensteine einer ganzheitlichen Kosten- und Qualitätsprüfung der FM-Organisation sind in Form einer Checkliste in Tabelle 2 aufgeführt.
