Praxishandbuch Projektentwicklung – auch etwas für Facility Manager

Die Bau- und Immobilienbranche steht unter dem Eindruck tiefgreifender Veränderungen. Dazu gehören politische Rahmenbedingungen, wie der Ukraine-Krieg, der die bislang sicher geglaubte Weltordnung auf den Kopf stellt, genauso wie die Folgen der Corona-Pandemie mit nie dagewesenen Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft. Nach rasant steigenden Preisen im Bereich Energie und Rohstoffe einer hohen Flächennachfrage und einem damit verbundenen Anstieg der Baupreise, sieht sich die Branche aktuell einer Marktlage gegenüber, die bestenfalls durch Stagnation gekennzeichnet ist.

Der Wohnungsbau steht still, im Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt werden weniger Flächen benötigt, der Einzelhandel krankt nach wie vor und der Logistik fehlen passende Grundstücke. Wenn in der Vergangenheit noch viele Glücksritter ohne wirkliches Konzept auf dem Immobilienmarkt ein Geschäft machen konnten, ist ein strategisches, wohlüberlegtes und professionelles Vorgehen bei der Projektentwicklung wichtiger denn je. Hilfreich kann da ein umfassendes Grundlagenwerk wie das „Praxishandbuch Projektentwicklung“ sein. Denn die Projektentwicklung integriert eine große Zahl an Fachdisziplinen, von der Investition und Finanzierung über das Immobilienmanagement, die Planung und den Bau bis hin zum Recht bei der Ausgestaltung von Miet- und Kaufverträgen und natürlich auch das Facility Management. Sie schließt zudem geschäftsmodellimmanente Überlegungen aus unterschiedlichsten Branchen, die als Nutzer oder Betreiber auftreten, ein. Allen Überlegungen muss ein ökonomisches Gesamtkonzept zugrunde liegen, um den Erfolg der Projektentwicklung sicher zu stellen. Zudem nehmen heute die Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung eine besondere Rolle in der gesellschaft­lichen und fachlichen Diskussion ein.

In der letzten Auflage stellte sich vor dem Hintergrund von Brexit, zunehmenden Protektionismus, steigenden Immobilienpreisen und einem andauernden Immobilienboom noch die Frage, wie lange es weiter aufwärts gehen kann. In Folge der nun herrschenden Situation verändern sich die Rahmenbedingungen. Während das Zinsniveau mindestens seit 2008 und im Grunde auch schon seit den 90er Jahren fast ununterbrochen fällt, ist es seit Ende 2021 sprunghaft gestiegen. Das wäre nicht so sehr problematisch, wenn in der Folge und aufgrund der hohen Nachfrage nicht auch die Immobilienwerte in astronomische Höhen geklettert wären. Zudem sind die Baukosten trotz der etwas entspannteren Preise von Vorprodukten und Energie sowie nachlassenden Lieferengpässen nach wie vor hoch und Grundstücksflächen rar. Das ifo Institut rechnet damit, dass die Inflation weiter auf hohem Niveau bleibt und erst zum Ende des Jahres Entspannung zu erwarten ist. Spekulative Projektentwicklung ist vor diesem Hintergrund nicht zu empfehlen. Dennoch ist der Bedarf speziell im Miet-Wohnungsbau nach wie vor hoch, wenn auch für so manchen Haushalt oder manches Wohnungsunternehmen nicht mehr finanzierbar bzw. rentabel. Trotz einer gewissen Beruhigung auf dem Grundstücksmarkt sind die Bewertungen noch zu hoch für eine wirtschaftliche Kalkulation. Anders sieht es in der Logistikbranche aus, auch wenn die allgemeinen, wirtschaftlichen Rahmendbedingungen das Umfeld schwieriger machen. Dort fehlen bei teils hoher Nachfrage nach wie vor geeignete Grundstücksflächen und die Entwickler betreiben einen hohen Aufwand, um z.T. auch innerstädtische, bebaute Grundstücke nutzbar zu machen.

Diese Beispiele zeigen, dass der Immobilienmarkt einerseits intransparent, andererseits die Geschäftsmodelle der Projektentwicklung äußerst vielfältig und trotz gleicher Rahmenbedingungen insbesondere im Hinblick auf Inflation, Zinsen und Faktoren auf der Ertragsseite unterschiedlich stark von der ungünstigen Gesamtlage betroffen sind. Zudem zeigt die geschilderte Situation, dass seriöse Geschäftsmodelle und eine professionelle Herangehensweise notwendig sind, um weiterhin erfolgreich Immobilienprojekte zu entwickeln.

Das Praxishandbuch soll in der neuen, vollständig überarbeiteten und erweiterten Auflage hierzu einen Beitrag leisten. Es soll einen Überblick über die Grundlagen sowie organisatorischen, rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen und die individuellen Herangehensweisen bei der Projektentwicklung der unterschiedlichen Geschäftsmodelle bzw. Asset-Klassen liefern. Dies ist in der dritten Auflage des Handbuchs noch umfangreicher gelungen, da nun auch die Entwicklung von Wohnimmobilien aufgenommen werden konnte. Daneben werden  Immobilienprojekte im Bereich Büro, Einzelhandel, Pflege, Hotels und Industrie besprochen. Weiter an Bedeutung gewonnen hat aufgrund des European Green Deals und der European Sustainable Finance Taxonomie das Thema Nachhaltigkeit aus dem Blickwinkel des Finanzbereichs, in dem die Materie unter dem Begriff ESG behandelt wird. Auch diese Thematik wurde auf den neusten Stand gebracht. In den kommenden Jahren wird dieser Bereich einen deutlichen Standardisierungsschub erfahren und Bestandteil einer jeden Projektentwicklung, auch außerhalb der großen Immobilienstandorte werden. In diesem Zusammenhang ist auch eine stärkere Digitalisierung notwendig, um die, für eine nachhaltige Entwicklung relevanten Daten sammeln und auswerten zu können. Die entsprechenden Grundlagen sind ebenfalls Bestandteil des Handbuchs. Aufgrund der zergliederten Struktur des deutschen Baumarkts gelingt eine durchgehende Digitalisierung von Projekten (BIM) aber derzeit nur bei Entwicklungen, in denen zumindest Planung und Ausführung integriert stattfindet. Die FM-Branche bemüht sich ebenfalls sehr um einen Anschluss, der sehr relevant ist, zumal fast 75% der Treibhausgase im Immobilienbereich im Rahmen der Nutzung entstehen (BBSR-Online-Publikation Nr. 17/2020). Aber auch hier hat die Branche noch Hausaufgaben zu machen und neben dem Investment­fokus ganzheitlicher zu denken.

Studierenden wie auch Praktikern soll das Praxishandbuch Projektentwicklung, wie bisher auch, einen Überblick über die komplexe Materie einerseits und Hilfestellung bei praktischen Fragen andererseits liefern. Wie bereits mit dem ersten Erscheinen des Handbuchs ist mit der neuen Auflage der Wunsch verbunden, dass sich Praktiker auf den aktuellen Stand der Branche bringen und gleichzeitig neue Anregungen erhalten können. Es liefert Fachplanern Verständnis und Einsicht in die erforderliche Arbeitsweise der Projektentwicklungsaufgabe, Bauunternehmen zeigt es, welche Anforderungen die Branche an sie stellt bzw. wie im Markt für Projektentwicklungen ein eigenes Geschäftsmodell erschlossen und ein eigenes Produkt entwickelt werden kann. Investoren zeigt es Strukturen auf, die einen sicheren Weg zur stetigen Investition ermöglichen und wie kostensparend und in diesen Tagen vor allem risikobewusst investiert werden kann. Facility Managern verschafft das Buch ein Gefühl für die Rahmenbedingungen, Notwendigkeiten und Erwartungen der verschiedenen Nutzer bzw. Asset Manager in Bezug auf ein erfolgreiches Facility Management und die Rolle der Disziplin im Gesamtkonzerts des Immobilienmanagements. Auch allen anderen Beteiligten, wie Baujuristen, Wirtschaftsprüfern, Immobiliendienstleistern und Nutzern, erläutert das Handbuch das Praxisumfeld und den potenziellen Ort der Berufs- und Geschäftsausübung. Durch große Praxisnähe bietet es sich auch als Studienleitfaden für die bauwirtschaftliche Vertiefung in der Architektur, im Bauingenieurwesen, dem Facility Management sowie im Maschinen- und Anlagenbau, aber auch in den Wirtschaftswissenschaften oder der Raumplanung und der Wirtschaftsgeographie in entsprechenden Studiengängen an.

Das Buch gibt es unter www.reguvis.de