Manage to Sustainability

Wer sehen will, wo sich der nächste größere Strukturwandel im Gebäudesektor anbahnt, der braucht sich nur einmal morgens gegen halb zehn in deutschen Büros umzusehen: Die Arbeitsplätze sind modern und schick eingerichtet – aber zu einem großen Teil leer. Denn viele Angestellte arbeiten lieber von zu Hause aus. Sie haben die Vorzüge des Homeoffice in der Pandemie kennengelernt und möchten sie nun nicht mehr missen. „80 Millionen m² Bürofläche werden nicht mehr gebraucht“[1], rechnet Sven Wingerter vor. Der Experte ermittelt für Mittelständler und Dax-Konzerne, wie viel Bürofläche sie noch benötigen.

Derartige versteckte Leerstände wird sich auf Dauer niemand mehr leisten wollen und können. Denn auch wenn die Gaspreise aktuell wieder zurückgehen: Die Zeiten günstiger Energie sind vorbei; und der CO₂-Ausstoß muss sinken. Dafür bleibt uns nur noch wenig Zeit, sonst könnte bald ein Drittel der Menschheit aus der „Klima-Nische“[2] rutschen: Sie würden nicht mehr in einer als gemäßigt geltenden Zone mit einer Jahresdurchschnittstemperatur zwischen sechs und 28 Grad Celsius leben. Gravierende Fluchtbewegungen mit ebenso gravierenden politischen Verwerfungen wären die Folge.

Wir halten also fest: Ein Überangebot an Gewerbeflächen ist absehbar und wird die Preise unter Druck setzen. Der Mietinteressent kann auswählen – und wird sehr genau hinschauen, ob das Objekt energieeffizient zu betreiben ist und sich an zeitgemäße Shared-Desk-Konzepte anpassen lässt. Soweit die schlechten Nachrichten.

ESG-Kriterien als Wertmaßstab

Die gute Nachricht: Die Einhaltung von ESG-Kriterien, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und CO₂-Einsparung, hat sich zu einem entscheidenden Kriterium für den langfristigen Wert einer Immobilie entwickelt. Wer also Geld für eine energetische Sanierung in die Hand nimmt, investiert in die Wertentwicklung und Konkurrenzfähigkeit seines Gebäudes.

Hierbei richtet sich der Blick potenzieller Investoren leider noch zu oft auf die reine Hardware – und verengt sich anschließend weiter in Richtung Heizung und Wärmepumpe. Ja, es ist wichtig, aus welchen Quellen wir Energie beziehen. Mindestens ebenso wichtig ist allerdings, wie wir sie einsetzen – und dabei spielt moderne Software eine entscheidende Rolle: Informationsgewinnung und -verarbeitung sind – wenig überraschend – auch im Gebäudesektor der Schlüssel zum nachhaltigen Erfolg.

Dabei geht es zuerst um die Bestandsaufnahme. Wir beurteilen den Verbrauch eines Gebäudes anhand interner wie externer Benchmarks und stetigem Monitoring der energierelevanten Daten. Dabei hilft unsere eigene Datenbank mit Energiekennzahlen bezüglich Wärme, Kälte und Elektrizität aus zahlreichen Referenzobjekten. Gemeinsam mit den Kunden werden in der Folge realistische Ziele zur Energieeffizienz definiert und im Einklang mit dem Budget umgesetzt.

Optimierung und ­Nutzer­orientierung

Die meiste Energie verbraucht ein Gebäude im laufenden Betrieb. Smarte Software-Tools für Beleuchtung sowie Beschattung und Lichtlenkung sorgen dafür, dass Energie dorthin gelang, wo sie wirklich benötigt wird – und draußen bleibt, wo sie Kosten durch Klimatisierung verursachen würde. Räume werden gemäß ihrer Auslastung und mit Unterstützung eines Digital Twin multidimensional bedarfsoptimiert und vorkonditioniert. Dabei wird der Nutzer direkt mit einbezogen: Er kann über eine von Sauter Deutschland entwickelte Mobile Building Services App verschiedene Raumparameter, zum Beispiel Temperatur, Helligkeit, Grenzwerte für CO₂, VOC oder Feinstaub, ganz nach seinem Gusto einstellen. Die Gebäudeautomation ist sogar in der Lage, Soft-Services wie Reinigung und Catering bedarfsorientiert zu steuern und differenziert abzurechnen. Mit diesen KI-unterstützten, hochmodernen Gebäudeautomationssystemen können nach unseren Erfahrungen 10 % der Einsparpotenziale genutzt werden – wohl gemerkt ganz ohne größere Umbau- oder Dämmmaßnahmen.

Wie wichtig das Thema Gebäude-Software und Manage to Sustainability in der Branche ist, sehen wir jeden Tag: Sauter FM ist Nachunternehmer für nahezu alle großen Immobilienfonds in Deutschland und damit zuständig für die Erfassung von Daten und Zählerstrukturen. Unsere Kunden fragten immer wieder, ob wir in diesem Bereich nicht noch mehr intelligente Lösungen liefern können.

Bewertung und Planspiele

Klar können wir! Schließlich beschäftigen wir rund 300 Software-Spezialisten, die zurzeit eine Software für die Bewertung von Immobilien und Portfolien im Bereich Environmental, Social und Governance (ESG) sowie nachhaltige Dienstleistungen entwickeln. Unser neues Tool wird vor allem im Asset-, Fonds- und im betrieblichen Immobilien-Management zum Einsatz kommen. Die neue, integrative Lösung erarbeiten wir in Zusammenarbeit mit dem Jülicher Technologieunternehmen MeteoViva, einem führenden Smart-Data-Anbieter in der Gebäudesteuerung. Damit können Anwender von einer zusätzlichen Expertise in den Bereichen Datenbanksysteme und Berechnungen profitieren – eine für alle Seiten überaus fruchtbare Symbiose.

Über einen funktionalen und nutzerfreundlichen Report-Generator wird die Software unter anderem Echtzeitberechnung von ESG-Scorings wie Gresb, Ecore oder DGNB liefern. Dabei ist die Lösung so flexibel programmiert, dass auch andere Standards integriert werden können. Wichtig für Invest-Entscheidungen: Es werden ebenfalls Planspiele auf Asset- oder Portfolioebene möglich sein. Ist beispielsweise eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach sinnvoll und rentabel? Um diese Frage zu beantworten, berechnet das System zum Beispiel, mit wie viel Leistung, Kosten und Return on Investment zu rechnen ist. Ebenso wird ermittelt, welche Auswirkungen das angepeilte Projekt auf den Dekarbonisierungspfad der einzelnen Immobilie oder wahlweise des gesamten Fonds hätte.

Dazu braucht es Rechenleistung. Und die haben wir – in einem sehr starken Datacenter, das bei Bedarf hochskaliert. Deshalb werden wir die Lösung auch zeitgemäß als Cloud-basierte Software-as-a-Service (SaaS) anbieten. Die für Bewertungen und Planspiele notwendigen Gebäudedaten können auf unterschiedliche Weise erfasst werden: Ein direktes Auslesen vor Ort ist ebenso möglich, wie die Anbindung von Unternehmens-Software (ERP-Systeme). Das funktioniert sogar, wenn bisher keine Gebäudetechnologien oder Dienstleistungen von Sauter genutzt werden. Drittsysteme können problemlos inte­griert und die Daten notfalls sogar manuell eingegeben werden. Das komplette Tool werden wir auf der Expo Real 2023 im Herbst erstmals vorstellen.

Wer heute und in Zukunft mit Gebäuden gutes Geld verdienen will, muss sie als integriertes System betrachten, das kontinuierlich überwacht, bewertet und optimiert wird. Software spielt hier eine mindestens ebenso große Rolle wie klassische bauliche- oder Hardware-Sanierungen. Dabei darf man Umweltschutz und Wirtschaftlichkeit keineswegs als Konkurrenten oder Gegensätze sehen. Wer heute richtig investiert, hat morgen im Konkurrenzkampf die Nase vorn. Er kann Immobilien anbieten, für die die Kunden auch ein gehobenes Preisniveau akzeptieren – nicht zuletzt, weil sie sich ihrer Verantwortung für unseren Planeten sehr wohl bewusst sind.

[1] Quelle: Spiegel online

[2] Quelle: FAZ