Planen, bauen, betreiben
Schon bei der Schlüsselübergabe vieler Immobilien ist klar, dass die Vorgabe von Architekten und Planern für diese Gebäude in der Realität nicht umgesetzt werde können. Doch warum werden die Planungsziele von Gebäuden oftmals nicht erreicht?
Wird ein neues Produkt entwickelt, wird zunächst ein Prototyp gebaut, der getestet und solange optimiert wird, bis das Ergebnis zufriedenstellend ist. Gebäude dagegen durchlaufen keine Testphase. Nachbesserungen – nach Beginn der Betriebsphase – sind meistens mit einem erheblichen Aufwand verbunden. Das unterscheidet die Baubranche von anderen Wirtschaftszweigen und bringt eigene Risiken mit sich. Besonders an den Schnittstellen innerhalb des Gebäudelebenszyklus besteht die Gefahr, dass die Planungsziele nicht zu 100 % umgesetzt werden. Deshalb müssen technische und organisatorische Voraussetzungen geschaffen werden, damit der Übergang von der Planungs- in die Bauphase und von dieser in den Betrieb erfolgreich verläuft.
Es ist die Ausnahme, dass ein Gebäude aus einer Hand geplant, errichtet und betrieben wird. Bei der Schlüsselübergabe an den nächsten Dienstleister stellt besonders der Verlust von Informationen ein Risiko für das Erreichen der ursprünglichen Planungsziele dar. Das betrifft vor allem den Energieverbrauch und den Komfort der Gebäudenutzer.
Ein Beispiel ist die amerikanische Zertifizierung für nachhaltige Gebäude „LEED“. Zwei Studien bestätigten dieselbe Tendenz: Zwar sind LEED-Gebäude im Vergleich zu konventionellen Neubauten deutlich energieeffizienter. Allerdings liegen bei fast jedem dritten zertifizierten Gebäude die Verbrauchswerte höher, als zuvor berechnet.
Dafür gibt es mehrere Ursachen: Zunächst konzentriert sich die Planung vorrangig auf den Bau einer Immobilie und weniger auf den späteren Betrieb. Unterlagen, die den korrekten Umgang mit den gebäudetechnischen Anlagen aufzeigen, sind nicht vorhanden. Eine sorgfältige Inbetriebnahme ist dadurch nicht möglich. Im laufenden Betrieb findet zudem selten eine (regelmäßige) Erfolgskontrolle statt. Der Energieverbrauch kann somit nicht optimiert werden.
Der Anlagenbauer plant mit
Was kann dagegen unternommen werden? Erster Ansatzpunkt ist die Planung, denn bereits hier entscheidet sich der erfolgreiche Betrieb eines Gebäudes. Es ist sinnvoll das spätere Facility Management-Unternehmen so früh wie möglich einzubinden. „Planung, Bau und Betrieb greifen stark ineinander“, weiß André Preußler. Er leitet das Kompetenzcenter Design & Build des Gebäudedienstleisters Caverion. „Eine gute Planung unter Berücksichtigung des späteren Bedarfs ist Voraussetzung für den effizienten Betrieb einer Immobilie.“
Vor allem bei Bauprojekten von Investoren werden die Anforderungen an einen späteren effizienten Betrieb meist nur unzureichend berücksichtigt, da der Fokus auf den Investitionskosten liegt. Und das obwohl diese über den gesamten Lebenszyklus betrachtet nur 20 % der Gesamtkosten ausmachen.
„Wir kennen das Problem, beobachten derzeit aber eine Trendwende“, weiß André Preußler. „Gebäude lassen sich leichter vermarkten, wenn die Betriebskosten niedrig ausfallen. Vor allem im Wohnungsbau achten die Mieter immer stärker darauf. Bauherren entscheiden sich deshalb zunehmend für energieeffiziente Lösungen.“ Die Aufgabe eines beratenden Planers bestünde darin, die Höhe
der Einsparmöglichkeiten bei einem jahrzehntelangen Betrieb aufzuzeigen, damit sich baubegleitendes Facility Management als Standard durchsetzen könne.
Beispiel: School of Finance & Management
So geschehen beim neuen Campus der School of Finance & Management in Frankfurt am Main. Neben der Installation der technischen Gewerke übernahm Caverion die gesamte Ausführungsplanung. „Die Frankfurt School legte von Beginn an hohen Wert auf den effizienten und ressourcenschonenden Umgang mit Energie“, sagt Preußler. Schon deshalb zahle sich eine Berücksichtigung der Ausführung in der frühen Planungsphase aus, um starken Einfluss auf die vorliegenden Anlagenkonzepte nehmen zu können.“ Die Ökobilanz wird so deutlich verbessert. Kosten werden eingespart und die Gesamtbauphase wird verkürzt – ein Ansatz, der für zukünftige komplexe Bauvorhaben Vorbildcharakter haben dürfte.
Der Anlagenbauer übernimmt
das FM
Eines der größten Risiken birgt der Übergang vom Bau in den Betrieb. Durch die zunehmende Technisierung fallen Steuerung und Wartung gebäudetechnischer Anlagen immer komplexer aus. Schließt sich an die Errichtung keine intensive Übergabe und Einregulierung an, kann es mehrere Monate dauern, bis der Betreiber sich die optimalen Einstellungen für die Maschinen erarbeitet hat. Es empfiehlt sich daher, die Inbetriebnahme des Gebäudes frühzeitig vorzubereiten. Idealerweise wird das Gebäudemanagement bereits ab Baubeginn in das Projekt eingebunden. Besonders erfolgreich verläuft der Übergang, wenn der Anlagenbauer im Anschluss auch das Facility Management übernimmt. „Liegt bereits eine tiefe Kenntnis über die Anlagenfunktion vor, lässt sich das Gebäude deutlich effizienter bedienen und betreiben“, weiß Jaafar Sadighi, Head of Business Development Services bei Caverion. „Ab dem ersten Tag braucht es deshalb weniger Personal und Zeit. Das schlägt sich positiv im Preis nieder und natürlich auch in den Energiekosten.“
Im Münchner Bürokomplex Uptown beispielsweise erzielte der Dienstleister eine Einsparung von bis zu 60 % bei der Gebäudeklimatisierung. Der Gebäudeexperte verbaute die Anlagen und ist seit mehr als fünf Jahren für den Service zuständig. Die bei der Errichtung eingesetzten Mitarbeiter sind teilweise noch immer im Unternehmen angestellt. Das Uptown besteht aus einem 38-geschossigen Hochhaus, einem Campusgebäude und einer zweigeschossigen Tiefgarage mit ca. 800 Stellplätzen. Die gesamte Bruttogeschossfläche beträgt 77.700 m².
Das richtige Monitoring
Der Betrieb ist die längste Phase im
Lebenszyklus eines Gebäudes. Deshalb ist es wichtig, auch nach der Einregulierungsphase den Erfolg der Immobilie im Auge zu behalten. Es empfiehlt sich, ab dem ersten Betriebstag ein Monitoring durchzuführen. So wird sichergestellt, dass der Anspruch der Planung auch Realität wird.
Eine weitere Möglichkeit ist die Fernüberwachung mittels Operational Center. Hierbei handelt es sich um eine hochmoderne Technikzentrale. Erfahrene Ingenieure kontrollieren und steuern in Echtzeit Leistung und Energieverbrauch der aufgeschalteten Anlagen. Die geschulten Augen erkennen Fehlfunktionen und reagieren unmittelbar: entweder direkt am Computer mittels Fernsteuerung oder durch die Alarmierung eines Kollegen vor Ort. Die Daten für die Fernüberwachung werden von Sensoren an den technischen Anlagen erfasst. Diese sind in den meisten Fällen bereits Teil der Gebäudetechnik, um die Messung, Steuerung und Regelung (MSR) vor Ort zu ermöglichen.
Wenn sensible Daten in ein externes Netzwerk übertragen werden, wirft das allerdings Fragen zur Datensicherheit auf. „Das Thema hat oberste Priorität bei den digitalen Dienstleistungen“, betont Frank Krause, Geschäftsführer bei Caverion Deutschland. „Deshalb halten wir uns an die VDMA-Richtlinie zur IT-Sicherheit in der Gebäudeautomation.“ Das Sicherheitsniveau ist vergleichbar mit einem hoch abgesicherten, unternehmenskritischen Netzwerk. Die Fernüberwachung ist somit eine wirtschaftliche und sichere Methode, um das Erreichen der Planungsziele langfristig zu kontrollieren.
