Corona verursacht kontroverse Kostenentwicklungen
Bei der Umfrage zum ersten Betriebskostenreport NEO gab es mit rund 600 Gebäuden und knapp 9,5 Mio. m² Büroflächen im Vergleich zu seinem Vorgänger (OSCAR), der 2019 das letzte Mal erschein, eine stärkere Beteiligung. Im Bericht wird ausführlich auf die Entwicklung der Betriebskosten, getrennt für Investoren und Selbstnutzer, eingegangen und gemäß den verschiedenen Einflussgrößen auf die Kostenhöhe differenziert. So werden erstmalig auch die den Kosten zugrundeliegenden Service Level, aber auch das Gebäudealter, die Objektqualität und weitere Vergleichsmerkmale ausführlich betrachtet.
Pandemie verändert Kostenstruktur
Eine erste Überraschung stellt die Tatsache dar, dass die Betriebskosten insgesamt gegenüber 2019 um rund 5 % gestiegen sind, obwohl die meisten Bürogebäude pandemiebedingt für knapp neun Monate nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt wurden. Ein genauerer Blick verrät, dass wegen der eingeschränkten Nutzung der Bürogebäude sich die einzelnen Betriebskostenarten teils stark kontrovers entwickelt haben. So sind die Reinigungskosten wegen zusätzlicher Hygienemaßnahmen um bis zu 15% gestiegen und auch bei Inspektion und Wartung ist wegen des „Dauerbetriebs“ von Lüftungs- und Klimaanlagen sowie häufigerem Filter-Wechsel etc. ein Anstieg um bis zu 35% zu beobachten. Demgegenüber haben sich die Ausgaben für Wasser und Abwasser wegen der reduzierten Anzahl von Menschen in den Gebäuden um circa 34% reduziert.
Unabhängig von der Pandemie haben sich vor allem die Instandsetzungskosten für Umbauten und Reparaturen um bis zu 20% erhöht, verursacht durch den anhaltenden Anstieg der Baupreise. Der mittlere jährliche Endenergieverbrauch für Strom, Kälte und Wärme beträgt laut NEO 181 kWh je m² NRF. Das macht einen Handlungsbedarf deutlich, denn Bürogebäude, die sich auf mögliche ESG-Kriterien vorbereiten, müssten nach der vorliegenden NEO Auswertung einen Grenzwert von 139 kWh je m² NRF unterschreiten. Eine weitere Auffälligkeit gibt es bei der Flächennutzung: Der mittlere Flächenverbrauch je Arbeitsplatz beträgt 39 m² je Arbeitsplatz, wohingegen moderne, flächenoptimierte Bürogebäude nur einen etwa halb so hohen Flächenverbrauch haben.
„Datenmanagement muss Chefsache werden!“
Dieses Fazit zieht Andreas Kühne, Geschäftsführer des NEO-Herausgebers Bauakademie Performance Management GmbH, aus der Befragung. Denn, so Kühne: „Wir stellen fest, dass es bei den Bestandshaltern noch kein ausreichendes Bewusstsein dafür gibt, welche Daten wirklich wichtig sind – heute und erst recht in Zukunft. Zwar ist die Bereitschaft und Datenverfügbarkeit für Kosten weiter gestiegen, aber bei neuen Themen wie ESG und New Work zeigen sich noch große Lücken. Um diesen Missstand zu beenden, bedarf es klarer strategischer Vorgaben, die aus den Unternehmensführungen kommen müssen.“
Im Kontext von ESG und EU-Taxonomie kann NEO den Status einer conditio sine qua non erlangen. Denn durch die Beteiligung an NEO ist es möglich, eine Bewertung von Immobilien nach objektiven und transparenten Faktoren zu erhalten. Für die Zukunft ist geplant, NEO dahin weiterzuentwickeln, dass sich durch die Betrachtung von Kosten-, Flächen- und Energieeffizienz ein Index erstellen lässt, ähnlich des Energieausweis‘. Dieser wird nicht nur den IST-Zustand abbilden, sondern auch als Grundlage von Optimierungen dienen.
Der vollständige NEO-Report kann unter NEO (real-estate-monitor.de) bestellt werden.
