Erfahrungsbericht der Arbeitsgruppe BIB bei Immobilien Bremen

Barrieren im öffentlichen und privaten Hochbau

Bildquellen: Immobilien Bremen

Als Facility Manager öffentlicher Hochbauten ist man zunehmend vor die Frage gestellt, wie es um die Barrierefreiheit der betreuten öffentlich zugänglichen Gebäude steht

Bildquellen: Immobilien Bremen

In Bremen wurde die DIN 18040 (Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen) als Leitfaden für die anzustellenden Untersuchungen genommen und in ein ergonomisches IT-gestütztes Erhebungsverfahren (Survey) umgesetzt

Barrieren sind gemäß der 18040 zu klassifizieren Barrierekriterien sind der Klassifikation folgend umfassend zu hinterlegen (Abbildung X1)

Die Klassifizierung berücksichtigt mögliche Barrieresituationen der einzelnen Behinderungsformen und erfasst dazu Gleichartigkeiten und Zusammengehörigkeiten. Die Verortung der Barrieren erfolgt grafisch im jeweiligen Plan

Jede Barriereerhebung endet mit einer globalen Bewertung zur Barrieresituation eines Gebäudes. „Benotet“ werden darin betrachtete Barrieresituationen. Die Einzelbenotung unterliegt dabei einer übergeordneten Gewichtung (Abbildung X3)

BU folgt

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Wie geht die Freie Hansestadt Bremen mit den Barrieren für Menschen mit Behinderungen im eigenen Immobilienbestand um? Ist das dort gewählte Vorgehen zukunftsträchtig? Welche Vorteile bietet es? Antworten auf Fragen, die sich früher oder später für jeden Facility Manager im öffentlichen und privaten Hochbau stellen.

Als Facility Manager öffentlicher Hochbauten ist man zunehmend vor die Frage gestellt, wie es um die Barrierefreiheit der betreuten öffentlich zugänglichen Gebäude steht. Behinderte Klienten staatlicher und kommunaler Behörden erwarten einen durchweg barrierefreien Zugang zu den staatlichen Dienstleistungen und behinderte Beschäftigte möchten möglichst überall barrierefreie Arbeitsplätze. Die Frage nun wie es um die Barrierefreiheit steht, ist nicht ohne gründliche Untersuchungen zu klären – bisher stehen jedoch Maßnahmen als Einzelfallregelungen im Vordergrund. Eine systematische Analyse unterbleibt. Die älter werdende Gesellschaft mit einer zunehmenden Zahl von behinderten Gebäudenutzern verlangt jedoch nach einem gründlicheren und nachhaltigeren Vorgehen, das erlaubt, die Neu-, Umbau und Instandhaltungsaktivitäten koordiniert in eine Verbesserung der Situationen zu führen. Es soll hier ein solches nachhaltiges Modell der Bestandsanalyse vorgestellt werden, das die koordinierte Entwicklung von Konzepten zum Abbau von Barrieren erlaubt. Hierbei wird die DIN 18040 (Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen) als Leitfaden für die anzustellenden Untersuchungen genommen und in ein ergonomisches IT-gestütztes Erhebungsverfahren (Survey) umgesetzt.

Die Risiken und der neue Ansatz

Die Vernachlässigung der Barrierefreiheit des Bestands kann zu erheblichen Konflikten sowohl mit den Betroffenen als auch mit deren Interessenverbänden führen. Vielfach wird auf die aufkommenden Probleme mit Einzelfall-Lösungen und Improvisation reagiert, ohne weiter reichende Konzepte zu verfolgen. Das führt zu nicht nachhaltigen Zuständen, deren Überarbeitung in kurzer Frist notwendig wird. Der öffentliche Bauherr erhebt aber den Anspruch, auf dem Feld der Barrierefreiheit Vorbild zu sein. Das gelingt mit den derzeit üblichen Verfahren nicht mehr. Deshalb ist ein grundsätzlicherer Ansatz unausweichlich.

Als Reaktion auf die Verabschiedung der Neufassung des Bremischen Behindertengleichstellungsgesetzes vom 18. Dezember 2018 erhielt Immobilien Bremen (IB) im Januar 2019 durch die Senatorin für Finanzen den Auftrag zur Umsetzung einer Gesamterhebung der Barrieren in den dort verwalteten Gebäuden des Sondervermögens „Immobilien und Technik“.

Projekt AG BIB – Anlass und Zielsetzung, Zeitrahmen

Das Bremische Behindertengleichstellungsgesetz (BremBGG) vom 18. Dezember 2018 nimmt Bezug auf einen umfassenden Behinderungsbegriff wie er auch der DIN 18040 zugrunde liegt. In § 8 Abs. 3 wird folgendes ausgeführt: “Die Träger öffentlicher Gewalt erstellen über die in ihrem Eigentum stehenden und von ihnen genutzten Gebäude bis zum 1. Januar 2023 Berichte über den Stand der Barrierefreiheit dieser Bestandsgebäude. Beruhend auf den Berichten nach Satz 1, sollen die Freie Hansestadt Bremen sowie die Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven verbindliche und überprüfbare Maßnahmen- und Zeitpläne zum weiteren Abbau von Barrieren erarbeiten.” Damit sind sowohl der Anlass, die Zielsetzung und der Zeitrahmen des Projekts beschrieben.

Wesentlich ist, dass die angesprochenen Maßnahmen- und Zeitpläne für den Abbau von Barrieren nicht unter die genannte Frist fallen. Das wäre finanziell und technisch nicht leistbar gewesen.

Gründung der Arbeitsgruppe

Diese Arbeitsgruppe wurde speziell für die im BremBGG festgelegte Aufgabe der Bestandserfassung der Barrieren bei IB, einer Rechtsnachfolgerin früherer Einrichtungen der bremischen Bauverwaltung, gegründet. IB verwaltet einen Großteil des bremischen Immobilienvermögens (Verwaltungsgebäude, Schulen, KiTAs und Polizeidienstgebäude u.v.m). Neben Mitarbeitern von IB waren Mitarbeiter des Senators für Finanzen und der Autor als externer Berater Mitglied der AG.

Bestandsaufnahme existierender Methoden

In den Vorjahren bestehende Arbeitsgruppen in Bremen, deren Ergebnisse als auch bestehende Gesetze und Normen waren zu sichten. National existieren beim Bund, zahlreichen Ländern, Kommunen und Einrichtungen Leitfäden und (papiergebundene) Checklisten für das barrierefreie Bauen mit unterschiedlichem Aktualitätsstand.

Gesetze, Normen

Das BremBGG formuliert Auftrag, Zielsetzung und Zeitrahmen des Projektes. Daneben gibt es zahlreiche weitere gesetzliche Grundlagen und Normen, die das barrierefreie Bauen berühren. (Stand 05.2019) – Gültige Gesetze und Normen der Barrierefreiheit: http://bit.ly/NormenBarrierefreiheit.

Ausgangssituation zur Bestandserhebung

Seit mehreren Jahren nutzt Immobilien Bremen AöR das CAFM-System „fmONLINE“ der rubit online GmbH, Bochum. Ca. 600 Standorte (Liegenschaften) und ca 2100 Gebäude der Freien Hansestadt Bremen sind mit ihren aktuellen Gebäudeplänen und Raumbüchern in dem CAFM-System hinterlegt.

Darauf aufbauend sind Themenschwerpunkte (Abbildung X3) und zugehörige Verfahrensabläufe abgebildet, u.a.: Gebäudenutzung, Gebäudereinigung, Bestandsmanagement, Instandhaltung, Vertragsmanagement, Schadstoffkataster. fmONLINE ist eine web-basierte Client-Server-Lösung mit hoher Integrationsfähigkeit. In den zurückliegenden Jahren wurde das System vollständig neu konzipiert. Der Fokus lag dabei auf der zeitkontinuierlichen Abbildung und Verfolgung von Prozessabläufen und deren Verteilung auf mobile und stationäre Systemumgebungen. In diesem Sinne sind z.B. mobiles Bestandsmanagement und dessen Einbindung in mobile und stationäre Instandhaltung bei gleichzeitiger Verteilung von Informationen auf verschiedene intern und extern Beteiligte ein typisches Einsatzszenario von „fmONLINE“.

Genau diese technologischen Voraussetzungen waren maßgebend bei der Formulierung eines Lastenheftes zur Erstellung einer Software zur mobilen Erhebung von Barrieren und deren Übertragung in ein zentrales Barrierekataster.

Online-Offline-Datenbank für die Survey

Damit war die Aufgabenstruktur auf das Instrumentarium von „fmONLINE“ zu übertragen. Dies geschieht üblicherweise über ein Lastenheft, das dem Softwarehaus die Aufgabenstellung verdeutlicht. Dargestellt wird ein System aus einem Modul für „fmONLINE“ und einem Mobiltool für die offline-Datenerfassung mit einem Tablet.

Vorgaben zur Erfassung von Barrieren

Die Erfassung von Barrieren sollte sich an den folgenden Vorgaben ausrichten:

1. Maßgebend ist die Bremische Landesbauordnung (BremLBO), das Bremische Behindertengleichstellungsgesetz (BremBGG) und alle daraus abgeleiteten oder als allgemein anerkannte Technische Regeln geltende Bestimmungen.

2. Die Erfassung erstreckt sich auf ca. 700 ausgewählte Gebäude des Sondervermögens Immobilien und Technik (Land und Stadt). Ausgenommen sind Gebäude, die nicht von Behinderten benutzt werden sollen (z.B. Lager- und Technikgebäude).

3. Die Untersuchungen sollen umfassend sein, die äußere Erschließung des Gebäudes und jedes durch Behinderte zu nutzende Bauteil und jeden durch Behinderte potentiell zu nutzenden Raum beinhalten.

4. Alle Formen motorischer, sensorischer oder taktiler Behinderung sollen berücksichtigt werden

5. Vorhandene Bestandsunterlagen (z.B. Pläne, Raumbücher) sollen verwendet werden.

6. Alle Möglichkeiten der Rationalisierung der Erhebung durch mobile Endgeräte müssen genutzt werden.

7. Die Erhebungen sollen auf mehrere Beteiligte frei verteilbar sein.

8. Die Ergebnisse der Erhebungen sollen in ein datenbankgestütztes Barrierekataster übertragen werden. Wesentlicher Informationsträger sind die jeweiligen Gebäudepläne mit darin eingetragenen Barrieresituationen gemäß DIN 18040.

9. Das Barrierekataster liefert die Grundlage eines barrierefreien Ausbaukonzepts.

Die “Barriereobjekte” wurden in der Tabelle 1 definiert. Barriereobjekte sind technische Bauteile, die für Behinderte der verschiedenen Behinderungsarten Barrieren darstellen können.

Die Barriereobjekte, die unter der Rubrik Steckbrief geführt werden, sind als Daten allgemein dem Gebäude zugewiesen, alle anderen Barriereobjekte werden auf dem Plan mit sog. Icons verortet, die ihre Bedeutung versinnbildlichen. Parallel führt das System eine Datenbank, in der alle Daten und die Lokalisation der jeweiligen Barriere mitgeführt werden.

Das Lastenheft formulierte grundsätzliche Anforderungen an die Software, u.a. wie folgt:

 Gebäudepläne sind Grundlage von Barriereerfassungen

 Barrieren müssen mobil vor Ort erfasst und in Plänen platziert werden können

 Fotoaufnahmen müssen ergänzend erfolgen können

 Barriereplatzierungen müssen automatischen Datenbankbezug erhalten

 Innerhalb des Datenbankbezuges müssen sich Barrierestrukturen aufbauen lassen

 Barrierestrukturen müssen Gruppierung oder Gleichartigkeit von Barrieren berücksichtigen

 Barriereerhebungen müssen nach Standorten und Gebäuden aufteilbar sein

 Barriereerhebungen müssen entsprechend arbeitsteilig erfolgen können

 Barriereerhebungen müssen durch bestmögliche Dialogführung rationalisiert werden

 Im Ergebnis müssen Barrieresituationen gebäudeabhängig transparent bewertbar sein

 Barriereerhebungen müssen in ein zentrales Barrierekataster überführt werden können

Im Weiteren formulierte das Lastenheft inhaltliche Anforderungen an die Software, u.a. wie folgt:

 Barrieren sind gemäß der 18040 zu klassifizieren (Abb. X1)

 Barrierekriterien sind der Klassifikation folgend umfassend zu hinterlegen

 Zu erfassen sind lediglich nicht erfüllte Kriterien

 Barrierebewertungen müssen ein abschließendes Gebäude-Scoring liefern

 Konzepte und Maßnahmen zur Barrierebeseitigung müssen leicht abzuleiten sein

barriereMOBILE und barriereONLINE

Anfang 2020 beauftragte Immobilien Bremen AöR die rubit online GmbH, Bochum, mit der Umsetzung des Lastenheftes und der Entwicklung einer entsprechenden Software.

Den Vorgaben des Lastenheftes folgend entstanden zwei miteinander in Wechselbeziehung stehende Softwarekomponenten:

barriereMOBILE zur mobilen Erfassung von Barrieren

barriereONLINE zum sukzessiven Aufbau eines Barrierekatasters

Ablauf der Erfassung

Der Verfahrensablauf zur Barriereerfassung ergibt sich damit wie folgt (Abb. X2):

In barriereONLINE werden sämtliche Gebäude hinterlegt, zu denen Barrierefreiheit aufgrund ihrer Nutzung festzustellen ist. Gebäudezugehörig sind relevante Ausgangsinformationen (z.B. BGF, Nutzung oder Raumbücher) und aktuelle Gebäudepläne hinterlegt.

Im Falle der Immobilien Bremen entstammen diese Informationen der zentralen Datenbank des fmONLINE.

Alternativ dazu bietet barriereONLINE aber auch eine offene Schnittstelle, über die diese Informationen aus Drittsystemen übernommen werden können.

Aus dem Gebäudebestand des barriereONLINE können einzelne Barriereerhebungen initiiert werden. Dazu werden gebäudeabhängig sogenannte Begehungsdateien zur mobilen Bestandserhebung erzeugt. Die Begehungsdateien enthalten die vorerwähnten relevanten Gebäudeinformationen und Gebäudepläne.

Die Durchführung der Barriereerhebung erfolgt dann mittels dieser Begehungsdateien mobil und dezentral über barriereMOBILE.

Dabei werden Barrieren klassifiziert und entsprechend im Gebäudeplan platziert. Die Klassifizierung berücksichtigt mögliche Barrieresituationen der einzelnen Behinderungsformen und erfasst dazu Gleichartigkeiten und Zusammengehörigkeiten. Die Verortung der Barrieren erfolgt grafisch im jeweiligen Plan (Abb. X3). Verortung und Klassifizierung werden datenbankgestützt gespeichert.

Mit Abschluss der Bestandserhebungen werden die Begehungsdateien in die Datenbank des barriereONLINE hochgeladen.

Die Informationen zur Erhebung stehen danach in grafischer und alphanumerischer Form zur weiteren Verwendung einer folgenden Konzeptplanung bereit.

Weitere Informationen zu barriereMOBILE und barriereONLINE: siehe: https://rubitonline.de/

Filterung von Objektlisten für die Survey

Im Sondervermögen Immobilien und Technik sind ca. 1600 Gebäude verzeichnet, die jedoch nicht alle erfasst werden müssen.

Ausgeschlossen wurden u.a. folgende Kategorien, die z.T. nicht für die Nutzung durch Behinderte gedacht sind:

 Lager- und Technikgebäude wie Trafos, Pumpstationen, Garagen, Gerätehäuser

 Temporäre Gebäude wie Containerbauten, Zwischenlager

 Feuerwachen der Freiwilligen- und der Berufsfeuerwehr (Ausnahme: Verwaltungsbereiche)

 Teilbereiche von Polizeidienstgebäuden (Ausnahme: Verwaltungs- und Besucherbereiche)

 Für den Abbruch vorgesehene Gebäude

 In naher Zukunft zu überplanende Gebäude (Unklarheit über künftige Nutzung)

 Aktuell im Umbau befindliche Gebäude

 Sportgebäude, DLRG-Stationen (ohne Behindertensport)

 Hausmeisterwohnhäuser

 Luftschutzbunker des 2. Weltkriegs

 Spielhäuser o.ä. < 100 m²

Nach Ausschluss der obigen Gebäude verblieben noch gut 700 Gebäude mit einer BGF von rd. 1,4 Mio m².

Ausschreibung und Vergabe der Survey-Leistungen

Das einmalig zu erbringende Aufgabenvolumen erforderte eine Fremdvergabe der notwendigen Leistungen an entsprechend qualifizierte Architekten oder Ingenieure. Es erfolgte zunächst eine EU-weite Ausschreibung in 4 Losen, die im Wesentlichen nach den Stadtteilen Bremens räumlich aufgeteilt sind. Die Gebäude wurden in Größenklassen nach ihrer BGF eingeteilt zuzüglich einer Klasse mit großen hallenartigen Einzelräumen. Den Bietern wurden neben dem LV die Installationsanleitung für das Mobiltool, der vollständige Kriteriensatz der Begehungen, eine Programmbeschreibung und ein Qualitätsleitfaden zur Verfügung gestellt.

Auswertungsmöglichkeiten und Ergebnispotentiale der Survey

Es könnte von Nichtfachleuten erwartet werden, dass es alsbald nach der Erhebung der Barrieren in einem Objekt des SVIT auch Auskunft über die Kosten (oder Gesamtkosten) der Beseitigung der Barrieren gegeben werden kann. Dies trifft leider nicht zu.

Die Herstellung der Barrierefreiheit wird in den seltensten Fällen im Bestand darauf hinauslaufen, wirklich alle Barrieren zu beseitigen, weil dies unverhältnismäßige Kosten auslösen würde. Daher ist im Rahmen der Erarbeitung eines Konzepts zu entscheiden, welche Barrieren zwingend beseitigt werden müssen, welche aus Kostengründen verbleiben müssen und welche planerischen Lösungen insgesamt gewählt werden um das Ziel zu erreichen. Es ist also fachlich anerkannt, dass eine Kostenermittlung für eine barrierefreie Sanierung ein entsprechendes Konzept erfordert welches z.B. keinesfalls automatisiert erstellt werden kann.

Es existieren auch keine Datenbanken hierzu oder etwa Richtwerte o.ä. so dass für eine zuverlässige Kostenaussage die planerische Tätigkeit eines entsprechend qualifizierten Architekten oder Sonderfachmanns erforderlich ist. Die datenbankbasierten Auswertungsmöglichkeiten werden im Folgenden dargestellt. Um zumindest eine erste qualitative Einschätzung zum Sanierungsaufwand zu erhalten, soll abschließend ein Schema zur Einstufung der Objekte im Vergleich untereinander (Score) vorgestellt werden.

Primär ist die Erhebung als Datenbasis für Planer mit dem Ziel der Erstellung von Konzepten zum Abbau der Barrieren gedacht. Insoweit können nicht nur Planer von großen Neu-, Um- und Erweiterungsbauten davon profitieren, sondern auch Planer kleinerer Maßnahmen bis hin zur zielgerichteten Bauinstandhaltung. So ist es nach Einsichtnahme in die Datenbasis im Einzelfall ohne weiteres möglich, eine bestimmte Instandhaltungsmaßnahme leicht abweichend von der Ursprungsfassung neu barrierefrei herzustellen und somit den Gesamtzustand des Gebäudes im Hinblick auf die Barrierefreiheit zu verbessern.

Jedes der erhobenen Bauelemente/jeder Infrastrukturbereich kann eine Vielzahl von Barrieren beinhalten oder gleich ganz fehlen obwohl erforderlich. Dieses löst dann im Zweifel Sanierungs- und/oder Nachrüstungsbedarf aus.

Datenbankbezogenes Auswertungspotential

Die einzelne Bewertung für jedes Bauteil ist ein Datensatz in der zugrundeliegenden Datenbanktabelle. Die Datenbanklogik ist so aufgebaut, dass nicht erfüllte Bewertungskriterien (Anforderungen) als Barrieren betrachtet und markiert werden.

Grundsätzlich können alle in einem gegebenen Objekt vorhandenen Barrieren mit ihrer Lokalisierung ausgegeben werden.

Es kann für alle Bauteildatensätze einer Kategorie (Äußere Erschließung, Türen, Aufzüge etc.) festgestellt werden, welche Barrieren bestehen und wie häufig sie vorkommen.

Aufgrund der Erhebungsmethode ist nicht feststellbar welche Bauteile mit welchen Anteilen barrierefrei sind, weil aus arbeitsökonomischen Gründen barrierefreie Bauteile nicht erfasst werden.

Auch werden fehlende Bauteile (z.B. Aufzüge) nicht erfasst, da sie ja nicht vorhanden sind. Das Fehlen eines Aufzuges schlägt sich ggf. in der Rubrik Barriere Freitext nieder, in der z.B. vermerkt wird, dass eine Geschoßebene wegen eines fehlenden Aufzugs für Rollstuhlnutzer nicht erreichbar ist.

Infrastrukturelle Kategorien, die je Objekt im Allgemeinen nur einmal vorkommen, müssen integral ausgewertet werden. Eine Auswertung über alle erfassten Objekte ist aber auch denkbar, z.B. beim Bereich Alarmierung und Evakuierung, welche Objekte keinen Feuerwehraufzug oder alternativ keine Escape-Chairs besitzen.

Eine Auswertung über Bauteile und mehrere Objekte hinweg kann z.B. statistische Aussagen über die häufigsten Barrieren machen.

Da alle Daten in einer SQL-Server-Datenbank gespeichert sind, können prinzipiell alle datentechnisch möglichen Abfragen durchgeführt werden.

Schema für eine qualitative Einstufung der Objekte im Vergleich (Score)

Die Basiskomponenten der Barrierefreiheit sind im Hinblick auf die Kosteneinflüsse in der Regel die für Rollstuhlnutzer. Dies sind u.a.

 Zugang zum Gebäude

 Rampen

 Eingangstür/en

 Alarmierung und Evakuierung

 Flure

 Aufzüge

 Toiletten

Während der Erhebung können zu jeder dieser Basiskomponenten nach Maßgabe der dort vorhandenen Barrieren Punkte zwischen 1 und 5 vergeben werden, wobei wie im Schulnotenverfahren die 1 optimale Verhältnisse ohne nennenswerten Sanierungsbedarf-/Kosten und die 5 hohen Sanierungsbedarf mit hohen Baukosten bezeichnet. Null (0) bezeichnet fehlende, nicht notwendige Bauteile (z.B. Aufzüge in ebenerdigen Gebäuden). Die Basisbereiche werden zusätzlich gewichtet (zwischen 1 und 3), da z.B. ein fehlender Aufzug gravierendere Kostenkonsequenzen hat als eine fehlende Rampe. Das Zeilenergebnis wird aufsummiert und durch die Anzahl der Kriterien geteilt. Das Endergebnis ergibt den Score des Objekts im Vergleich zu anderen. Je geringer dieser ist, um so besser die Voraussetzungen zur Herstellung von mehr Barrierefreiheit.

Begründung für das Verfahren der Gewichtung

Die Gewichtung soll insbesondere die Kostenrelevanz der Feststellungen/Noten zu den Barrierebereichen abbilden. Natürlich werden hier keine numerischen Kostenaussagen getroffen, das ist aus den weiter oben beschriebenen Gründen nicht möglich. Der erfahrene Bauexperte kann aber aus der Benotung und den Bemerkungen, die der Survey-AN abgibt, eine grobe Vorschau auf die anfallenden Kosten mit einem Gewicht zwischen 3 und 1 entsprechend „hoch“ - „mittel“ - „gering“ abgeben. Dadurch wird der ermittelte Score deutlich aussagekräftiger. Um eine jeweils abweichende Praxis der verschiedenen Survey-AN hierzu auszuschließen, wurde festgelegt, dass die Gewichtung durch Mitarbeiter von IB zu erfolgen hat. Dies ist eine objektindividuelle Aufgabe je GCODE.

Erste Erfahrungen mit der Survey

Die ersten Begehungen mit der finalen Version von barriereMOBILE zeigen eine hohe ergonomische Qualität der Software. Eine Leistungsquote von bis zu 900 m2 BGF / Einsatz-stunde für eine allein recherchierende, gut eingearbeitete Erhebungskraft konnte erreicht werden.

Die Vergabe an Drittfirmen gestaltete sich eben wegen dieser fehlenden Erfahrungswerte schwierig. Die auf eine EU-weite Ausschreibung eingegangenen Angebote spiegelten diese Unsicherheit wider, so dass die Ausschreibung aufgehoben werden musste. Eine Vergabe erfolgte dann nach einer erneuten Ausschreibung.